商业地产：走向细分市场

　　2003年以前，我国商业地产开发，基本不存在系统的规划和运营，其运营和管理基本局限于收取租金和提供简单的物业管理方面。随着经济快速发展，原有商品零售和批发市场已经不能满足要求。而北京作为商业地产的进阶先驱，在12年的发展过程中取得了从数量到品质的飞跃。

　　从住宅配套到专业市场模式

　　商业地产的雏形，是源自于早期住宅类开发商迫于规划中“配套公建”要求而进行建设的，业态简单而且重复，以便利店、药店、美容美发为主。导致使用价值降低，也造成后期销售困难。随着开发商项目经验的积累和相互借鉴，原始的商场式规划逐渐向临街式配套商业建筑转变。

　　为了迎合区域投资客群对商铺投资的需求，形成了以住宅项目为依托的临街商铺。万达地产率先尝试主力店+商街的模式，通过定制化的主力店引入，带动周边商铺销售，并且获得了巨大成功。

　　随着商业地产的发展，在北京以某一类产品的批发零售形式出现了一批项目，比如木樨园区域的京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已成熟或有一定市场基础的专业市场周边。与此同时，随着政府规划的引导和国际资金的介入，开发商对于专业市场又有了新的转变，一些大型商业项目或者购物中心的开发迅速展开。

　　复合型地产蓬勃发展

　　从最初由各小区临街底商、裙楼、门市房形成的配套商业，到以大型百货商厦为中心的区域商业，现今以超级购物中心为代表的专业商业地产，商业物业模式在经历了一系列变革之后，正在向复合型地产发展。

　　位于西红门区域的兴创国际中心，由兴创品牌国企倾力打造，位于南五环“新国门商务区”核心，重新定义当代环球商务集群，成为代言京南商务新高度的综合体项目。

　　据悉，项目聘请国际顶级设计团队，主笔整体设计，以国际商务先锋理念缔造出极具城市影响力的地标性建筑群。外立面采用天然石材和玻璃幕墙结合，在提供有效采光同时，又大大降低了能源消耗。自持物业直接管理更具责任意识。兴创国际中心，由兴创自持国有物业公司直接管理，采用特色园区化物业服务模式，通过科学化、规范化、制度化的管理手段，营造“体贴、专业、优质、高效”的国际品质办公环境。不论是日常办公，还是会客洽谈，都为进驻企业营造浓厚商务氛围，提升企业形象，促成更多业务上的交流合作，为企业主事业发展助力，也为物业投资增值加码。

　　体验式消费催生主题广场

　　经历了盲目定位到方向集中的过程，北京商业地产由最初的步行街模式开始向细分市场转变。目前随着开发商的成熟和市场经验的增加，此类项目在北方更多的是走细分市场的路线，一般选择对周边自然环境要求较高的餐饮、酒吧、休闲服务类零售商业进行定位。由此开始逐步出现越来越多的成功特色街区开发案例，譬如中国红街。从未来发展看，这种特色街区将成为商业中心。

　　面对多样化需求，种类不一的商业主题广场也陆续出现。在北京大兴区旧宫的世界之花假日广场，包括爱情主题商业新模式的“爱情广场”，集休闲娱乐、文化旅游、婚事喜事、购物体验和商务办公为一体，是覆盖婚恋产业项目配套时尚婚庆文化和爱情故事为一体的新型体验中心，也是北京婚尚文化产业聚集地。

　　据悉，世界之花假日广场以62万平方米超大体量，雄踞北京南中轴核心，以文化、商业、旅游的独特业态，综合“大众化模式”和“文化艺术模式”，开创中国全新文化商业综合体模式，具有超强聚集效应的特色休闲区，是一个“多种族、多信仰、多类文化背景交织的多元化地带，也是一个”共同融合、交流、展示、互动的大舞台。

　　且正值北京政府“第二个城南计划”，投资潜力无可限量；首都第二机场将启幕世界最大航空城，百万客群吸附多元消费力，立体交通网络、财富动脉之地，为京南打造一个崭新的“欢乐场、游乐场、时尚场、交际场、聚会场”，这也必将成为京南一张绚丽名片。

　　■ 大事记

　　2014年

　　一份统计数据显示：中国一线城市购物中心平均空置率接近10%；二线城市中，重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率更是高达15%-20%。单一产品线经受考验，开发企业在商业地产上的盲目复制快速扩张造成了商场同质化严重。在此背景下，2014年以来百盛、王府井、新光百货等国内知名商业品牌都相继关闭了业绩不佳的门店。

　　2015年

　　商业地产的发展遇到了不小的困难。商业地产项目经历了商业和地产两个行业领域的剧变，多年来积累的内部问题叠加，加上外部环境市场的变化，内外夹击，形成共振。商业地产今后的发展到底往哪走？业内人士认为，目前市场的需求越来越趋于多样，很难找到一种特别合适的物理空间，能更大程度地满足这些需求。未来的突破就是要寻找二者的交叉点、结合点。

　　本版采写/新京报记者 李捷