破解楼市高库存关键仍在刺激需求

　　■ 楼市风云

　　未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。

　　近期，楼市去库存成为热点话题。据媒体报道，截至2014年底，我国城镇存量住房约200多亿平方米，户均住房已经超1套。11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，会上也提到：要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

　　回顾过去十几年，对楼市去库存的高层表态还要追溯到1998年前后，当时北上广深等少数东部中心城市，也曾存在高库存现象，甚至市中心也常见烂尾楼。因此，1998年出台“23号文”，把住宅产业列为拉动内需的新的经济增长点。其后，2003年“18号文”中首次明确房地产已经成为国民经济的重要支柱产业。

　　如今，中国楼市再现高库存，但已与1998年前后形势大不相同。中国经济已经步入中增长，房地产黄金十年已过，住房短缺时代过去，现有的住宅高库存去化不容易。

　　从全国商品房待售面积的历史走势来看，2011年之前根本不愁库存高，反倒是很多城市库存低。从2011年开始，库存突然开始快速持续增长，直至当前。而政策上，2014年，住建部才表示要千方百计去库存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年的3月政府工作报告中要求：逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房，这相当于是在帮助开发商去库存。

　　另外，2014年开始放松限购以及后来的一系列楼市新政，非常明确地表明中央和地方政府都希望楼市能够企稳、复苏，减少高库存压力，以保房地产开发建设活动尽快由萎缩转向企稳、扩张。

　　从当前政策情况来看，除了一线城市，我国的房地产调控政策的宽松程度，基本上已经回到2008年四季度和2009年宽松水平。

　　因此，目前去库存的关键是刺激需求，主要工具仍然集中在金融、货币和财税这三个方面。

　　首先，金融政策将成为重要工具。比如可以将房贷首付比例进行调整，改革公积金制度，激活沉淀资金，支持个人住房消费，此外，还可以推进住房银行改革，加速推进房贷资产证券化MBS等金融创新。

　　另外，货币政策作用依然不可或缺。今年以来已有多次降息降准，但考虑到当前利率已创新中国成立以来最低，降息空间已经不大。另外美联储加息之后，也会制约中国降息。需要指出的是，降准降息并非针对楼市，但也会将去库存、促进住房消费作为政策决策的考虑因素之一。

　　在财税政策上，也存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。结合个人所得税改革，可能实行购房贷款利息抵扣个人所得税政策（比如针对首套住宅、二套普通住宅）等。

　　总体来看，未来政策能够进一步调整的空间已经不大，但在政策层面仍存在少量可以使用的工具来帮助化解楼市高库存难题。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）