住宅用地供应紧张 海淀纯新盘稀缺

　　北京楼市从来不缺少热点，而海淀板块从未远离热点。

　　5年前，海淀房地产市场经历了发展的黄金期。此后，受到土地稀缺等诸多因素影响，住宅新盘的供应持续锐减，目前该区域已经成为高端产品的聚集地。产业的拉动、学区的助推都已为海淀楼市持续释放的潜力做好注脚，而每一次海淀区域内的新项目亮相，都会引发北京楼市的聚焦。

　　2012年至今居住用地仅6宗

　　今年以来，频繁亮相的高价地块，在进一步佐证“京城地贵”的同时，也折射出北京商品房用地供应日渐紧张的趋势。

　　来自北京市国土局的官方数据显示，去年北京商品房用地仅完成计划的一半，而2015年北京市土地供应在保障北京新机场交通用地需求之外，其他各项指标与2014年计划相比均有所调减。其中，住宅用地计划同比减少了27%，包括自住房在内的商品房土地减少了25%。

　　值得一提的是，将2015年北京市供地计划分解来看，海淀区商品住宅（包含自住型商品房用地）仅有22公顷，是城六区中除东西城之外供应最少的区域，仅占全市商品房供应总量的0.03%。事实上，海淀的住宅用地供应尤为稀缺，早已是不争的事实。记者根据官方数据初步统计，从2012年至今，海淀区共推出12宗土地，其中居住用地仅6宗，还包括一块限价房用地。

　　业内人士认为，这样的土地供应量意味着未来房企想要进入海淀已近乎不可能，又或者必须通过激烈的竞争、付出更高的成本代价。

　　就在今年上半年，海淀区推出了区域年内唯一一块住宅用地，位于海淀北部地区整体开发中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块，竞拍现场吸引了首钢、天恒、保利、首创置业、龙湖首开联合体、中化方兴华侨城联合体、永同昌旭辉北辰联合体、金地平安电建联合体、中铁建、远洋招商联合体等，现场仅经历了10分钟、20轮的竞价，便触顶合理土地上限（56.4亿元），转而进入现场竞报自住型商品房面积环节。最终，首创置业以56.4亿元，并配建6.05万平方米自住房的代价获得该地块。根据业内人士的测算，该地块的纯商品房楼面价已经达到43000元/平方米，未来该项目入市的价格预计将超过10万元/平方米。

　　稀缺性配套成改善型人群首选

　　一方面是土地供应极度稀缺，区域内在售项目屈指可数，另一方面，随着中关村北扩，海淀即将迎来新一波人口涌入潮流，大量的高端改善置业需求将进一步释放。据公开资料显示，“十二五”期间，海淀北部将完成1500亿元的开发建设投资，形成约40平方公里的研发型高新技术产业聚集带，同时将大量优质的城市资源引入北部，围绕轨道交通形成公共服务中心，完善居住、商业等配套，建设综合性的城市发展带。

　　业内人士指出，多方合力之下，势必进一步放大供需落差，未来海淀优质改善型房源很可能面临一房难求的局面。

　　“当前北京高端改善项目基本上是‘卖一套少一套’的行情，在海淀更是如此。随着区域规划的逐步落地，各类配套将更加完善，区域内的居住含金量也将水涨船高。”一位房企人士坦言。

　　除了产业带动区域配套升级，优质学区是成为海淀宜居的另一个“标配”。众所周知，在海淀，由于重点学校众多，已经形成了坚实的学区房高地，动辄突破10万元/平方米售价的房源比比皆是。业内人士认为，尽管北京当下正在力促教育资源的均等化，但在短期内优质教育资源不均匀的状况仍将存在，作为众多家心目中的教育资源高地，海淀的学区房价格短时间下降的可能性几乎为零。记者综合多家二手房中介统计数据发现，从成交价格来看，大部分学区房的价格要比周边非学区房楼盘至少高出30%以上。

　　采访中，多位业内人士都表示，今年以来，楼市和货币宽松政策的陆续出台，购房者的入市积极性已被明显调动，其中改善型需求增幅显著。而海淀地区因其深厚的学区背景、周边成熟完善的配套及其畅通的交通条件，已经成为改善型置业人群的首选。

　　海淀唯一纯新盘搅热市场

　　亚豪机构的统计数据显示，今年以来，海淀区商品房市场供应量仅有876套，面对有增无减的住房需求，使得海淀多个楼盘还未入市已经火爆的场面。而作为今年海淀区域内唯一一个纯新盘，金玉府尚未开盘，已经获得了极高的关注。据记者了解，该项目打破传统地产开发模式，采用“先学后宅”的开发理念，率先签约十一学校，为业主子女打造12年无忧教育体系。

　　地处海淀四环的内城核心区位，金玉府瞄准高端改善型需求，打造135平方米的三居社区，让居者可以享受到海淀的百年文化传承、四环的内城成熟配套以及京西的优质山水资源。在产品规划上，项目采用点状布局、低密纯板楼设计，更好地确保每个户型都能享受到最佳的日照。在户型设计上，则通过多次对产品的调整确保了客厅4.5米的超大面宽，并在前期大量客户调研的基础上做了更人性化的功能分区，使空间布局能够更好地满足家庭日常使用。

　　作为北京楼市热度最高的区域，海淀曾缔造了多个豪宅项目，而目前海淀在售项目都已经进入高品质、高价格的阶段。据记者了解，目前海淀区普通商品房的售价在4万元/平方米左右，中高端商品房的售价普遍突破6万元/平方米。业内人士预计，随着整体市场的走高，售价超过10万元/平方米将成为海淀楼市的未来趋势。

　　在整体价格预期看涨之下，金玉府项目相关负责人对记者表示：“海淀土地持续极度稀缺，未来想要入住海淀更是难上加难。金玉府首期预计以6万多元/平方米的价格开盘，将是目前四环性价比最高的优质楼盘。而对未来的价格预期，我们还是比较乐观的。”

　　本版采写/新京报记者 李捷