B02:经济时评
 
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别过度夸大房地产去化库存难度

2015年12月03日 星期四 新京报
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  ■ 楼市风云

  不断攀升的楼市高库存,确实也是目前经济所面临的最大困难之一。但全国商品房和住宅库量虽然大,但远非编造出来的“恐怖数字”那么大。因此,目前需要重视三四线城市的去化库存,但不必过于夸大形势的严重性。

  近期,有媒体报道指出,当前我国商品房住宅库存高得吓人,需要10年才能去化完。报道指出,68632万平方米的待售面积,按照我国人均住房面积35平米计算,“空置”的住房可供2亿人口居住。

  国家统计局口径的商品房待售面积(只包括现房,即已竣工仍未售出),10月末为68632万平方米,同比增长14%,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。不断攀升的楼市高库存,确实也是目前经济所面临的最大困难之一。

  但是,库存去化的难度,并没有那么“危言耸听”。我们仔细观察会发现,如此简单的小学算术,居然多算了十倍。且不说这一计算错误,用房屋施工面积来佐证我国的房屋库规模,事实上也是没搞清楚施工面积的内涵所在。

  2015年前10个月,全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平米,这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平米新开工面积。从狭义上看,这两类其实都不能算商品房库存,所谓房屋施工面积,是指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。竣工面积即现房,如没卖出,则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了;当年新开工一般难以达到预售标准,还没拿到预售证,怎么知道卖不出去?因此,除去这两块,真正的楼市库存其实还剩36亿万平米。

  这还没完,这其中还应剔除已经预售掉的部分。2015年前10月,全国商品房期房销售面积为7.3亿;由于从预售至竣工,需要1-2年,就按1.5年计算,则今年前10个月的施工面积中,再加8个月,共约13.1亿平米。

  上述的施工面积36亿平米,再减去应当被剔除的13.1亿平米,则实际上还剩22.9亿平米。

  就算按广义的算法,截至2015年10月,待售的现房为6.8亿平米、可售待售的期房为15亿平米,已开工未预售的期房为8.8亿新开工面积、待开发土地面积的最新数据是2013年4.3亿平米,按2的容积率可建成近9亿平米的商品房。把这四个数据相加,约为40亿平米,这就是广义的所有库存。

  且不说狭义上的22.9亿平米,就算是按照广义上的40亿屏幕计算,按13亿平米的商品房销量,消化这一库存约需要3年。40亿平米中住宅占七成,即28亿平米,如果按人均35平米住宅面积,则可供0.8亿人居住。

  当然,上述数据没有包括全部保障房,也不含小产权房。但上述的供应和成交的统计口径是统一的,比如库存中没有包含小产权房,而销售中也没包括小产权需求。

  也就是说,全国商品房和住宅库量虽然大,但远非编造出来的“恐怖数字”那么大。因此,目前需要重视三四线城市的去化库存,但不必过于夸大形势的严重性。其实,过去三四年,三四线城市的土地成交和新开工多是持续负增长的,市场无形之手早就开始减缩供给了。三四线城市库存压力最大的时点正在过去,我们不需要自己吓自己。

  □杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

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