东西城：疏解之后楼市如何走

　　北京“十三五”规划建议公布后，随着通州作为北京行政副中心的规划明确，而东城、西城作为“主城区”，未来的发展规划也备受关注。很多购房人也在关心未来东西城居住环境如何，房价将走向何方。

　　规划：加强疏解重组

　　北京国际城市发展研究院院长连玉明此前就对新京报记者表示，北京在“十三五”期间最重要的是办好两件事，一是加快通州行政副中心建设，二是推动“老城重组”，优化调整东、西城行政区划，建立中央政务区或首都区。

　　但值得注意的是，这一期望还未获得官方认可。据北京市规划委副主任、新闻发言人王飞透露，未来东西城将成为“政治中心、文化中心的核心承载区”，也是历史文化名城保护的重点地区。

　　王飞介绍，未来东西城的重点是加强功能疏解与重组。重点疏解大型医疗设施、商品交易市场、市属行政办公等功能，增加中央政务、文化、公共绿地比重；同时也将保护和传承历史文化，改善居民生活和基础设施条件，此外还将严格控制群租和低端产业。

　　业内人士指出，东西城承载中央政务功能，随着人口减少、绿化增加、一批低端产业被转移，区域内将更加适宜居住，同时，由于供应较少，区域的房价也将稳中有升。

　　成交：持续量减价高

　　自2012年三环内停止出让新的住宅用地以来，东西城区内的住宅用地供应几乎被冻结，使得区域内新盘一直在消化库存。近三年，东西城新盘成交量逐年出现大幅下跌，甚至单月成交也出现了个位数。在2014年的楼市低谷中，东西城的一手商品住宅成交量仅为200多套，但成交均价仍稳居北京区域第一。

　　亚豪机构数据显示，2012年-2014年，东城区每年的新盘签约总量从766套，一路下跌到613套、252套；西城区则从1994套下跌到223套；二手房方面，2014年东城区成交6260套，西城区成交9270套，也直抵三年来的低谷。

　　“今年东城区新盘有盛德紫阙、使馆壹号院等集中签约，数据增长较快。”亚豪机构总监郭毅表示，西城区则维持稳定，而二手房方面，东西城区都出现了较大增长。

　　业内人士指出，今年楼市政策有所松绑，在营业税免征年限“5改2”、银行多次降息、二套房公积金首付降低等利好政策下，二手房交易不断上涨。记者从链家市场研究中心获悉，今年东、西城区的二手房成交情况明显比2014年回暖，东城区的成交量约占全市的5%，但成交均价仅次于西城，排在全市第二位，约为5万元/平方米。

　　“规划明确后，随着城中村的改造、低端产业如一些商贸市场的转移，限制房价上涨的因素将被进一步清除。”北京中原地产分析师张大伟如是说。

　　■ 猜想

　　土地 5年成交6宗地，未来仍紧缩

　　业内人士指出，北京已经明确东西城区未来的发展重点是疏解人口，增加中央政务、文化、公共绿地比重；这意味着未来城市改造中，本就稀缺的土地资源将更加紧缩，商业金融类用地也将减少。

　　据悉，自2012年北京明确规定三环内不再新增住宅用地以来，东、西两城区的土地新增供应极度稀缺，也使得区域内在售住宅新盘稀少，售价昂贵。2015年，东西城都没有新增土地供应。

　　记者从北京市土地整理储备中心了解到，五年来西城区仅出让了3宗土地，都是商业金融用地，都由负责一级开发的相关国企拿下。其中，2015年、2013年、2011年西城区土地供应都为零，2014年西城区仅出让了华嘉胡同一块土地，由华融拿下；2012年则出让了月坛的两宗地块，由金融街拿下。

　　东城区五年来也仅出让了3宗土地，仅有一宗土地包含住宅类配建。即2011-2013年分别出让了王府井品牌中心项目、融创使馆壹号院项目和国瑞城项目后期。2014年、2015年均为零供应。

　　“东西城的拆迁太难，部分已经完成交易的土地也仍存在拆迁问题，迟迟难以入市。”业内人士指出，随着未来新增土地供应急剧减少，预计新盘价格将攀新高。

　　新盘 更加宜居，主打豪宅

　　在业内人士看来，东西城未来减少常住人口、严控低端产业、增加绿地、公园等发展方向，都将进一步增加内城的宜居度，对内城的新盘来说是利好，这些高端住宅新盘的价格目前已经处在高位，未来将获得坚固支撑。

　　“早在前几年，内城就确定了人口、产业外迁的趋势，未来这一趋势会加快。而从土地出让来看，东西城的新盘便是非常稀少的高端住宅。”郭毅表示，目前在售的东城区新盘如万科的北河沿甲七十七号、融创的使馆壹号院等，签约均价都在10万元/平方米以上。

　　“未来北京的发展将是双核模式”，张大伟表示，通州将成为北京新中心，吸引部分购买力，但迁往通州的是部分市属行政功能，内城仍将有大批中央级机构，购买力方面并不会受到影响。

　　业内人士指出，从新盘来看，由于北京五环内新盘的高端化、豪宅化，目前东西城的新盘房价和朝阳区的新盘其实差别并不大。基于东西城供应较少的现实，预计房价也将稳定上涨。

　　“东西城的市场总体来说很稳定，今年房价的上涨也是跟着北京整体市场涨，区域里配套、购房人群都相对固定。距未来的规划实施还有一段时间，短期内不会在房价上体现。”张大伟如是说。

　　二手房 房龄较长，房价将稳定

　　随着东西城大型医疗设施的疏解以及教育资源的平均化，也引发部分购房者的担心：未来东西城的二手房需求会不会受到影响？

　　“一方面是宜居程度增加，对二手房是利好。”郭毅表示，另一方面，部分医疗资源迁出，可能会影响到部分的小区。但综合来看，内城区的交通便利、医疗、教育资源都分布充裕，预计整体上并不会有太大影响。

　　同时，郭毅表示，东西城目前的二手房市场房龄都较长，有“老破小”等特点，次新房的房源稀缺，而二手房成交均价也普遍在5万元/平方米左右，这和当前客户的需求或有一定的差距。

　　张大伟表示，东、西城二手房每月签约量维持在1000套上下，属于一个比较稳定、没有什么爆点的市场。目前东西两城区的二手房成交量分别约占北京市场的5%和4%左右，未来教育资源的调整或许会使得学区房不再出现“天价”，但其购房需求仍坚实。

　　另一位业内人士也提醒，今明年，东西城区学区房的划分和政策可能会有新规定，购房者应等新政策明确后再换房。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖