楼市去库存 地方别搞“年底促销”

　　■ 楼市风云

　　舍不得孩子套不住狼。年底促销式的政策红利，并无实质性作用。化解三四线城市的库存难题不是靠短期政策能够实现的，还需国家部委统筹考虑，统一实施。

　　据媒体报道，化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为未来中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。

　　其实从去年的3月份开始，在国家要求房地产调控实行分类指导之后，各个地方政府就开始了“救市竞赛”，房贷新政、公积金新政、贷款首付比例降低，支持人才购房等等。为鼓励市民掏钱购房，前些时候，兰州市政府还出台新政，购买第二套新建商品房住宅的家庭可享受最高60%的契税补贴。

　　此政的目的很明确，就要是去库存。今年全国主要城市楼市复苏，但兰州的库存不减反增，市场疲弱。在中央“化解房地产库存”的方针下，贴补新房似乎无可厚非。

　　但从其补贴内容来看，其中规定购买144平方米以下的，契税由财政给予所缴纳契税税额60%的补贴；购买144平方米以上的，给予所缴纳契税税额50%的补贴。过去八年，我国的普通住宅标准，有一个重要条件：144平米以下。这也就意味着，兰州这个补贴力度相当大，超出常规救市，升级为全面救市，不仅救合理需求，同时也救中性需求。其目的，就是要尽快拉起低迷的市场。

　　另外，从其时间期限来看，仅限于2015年8月1日至12月31日期间网签备案的第二套新建商品房。这可真是一个“短命”的新政。过去多年，在楼市低迷时，部分地方政府出台临时性的救市政策，会规定一年左右的优惠期限。但从来没出现过只有四个月寿命的新政，这几乎有点像资金紧张开发商的年底大促销。

　　从兰州地方的楼市新政可以看出，以往依靠楼市土地财政的地方政府正在面临着极大的困窘：一方面，经济不景气，况且土地出让金收入大减，地方财政原本就困难，补贴契税属于地方财政自掏腰包；另一方面，楼市低迷，急需有力度的刺激需求，突破底限地救助二套房，实属无奈之举。四个月超短期限，实属割肉饲虎。

　　舍不得孩子，套不住狼。年底促销式的政策红利，并无实质性作用。化解三四线城市的库存难题不是靠短期政策能够实现的，还需国家部委统筹考虑，统一实施。

　　正如报道中指出，政府调控“去库存”的目的不在于继续助推房地产，而是帮助地方政府在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。

　　为此，从宏观层面考虑，首先需要的还是房地产税制改革的跟进。这需要财政部和国税总局联手出台新政，比如对于二手房交易不妨取消营业税；对于一手房市场，鉴于个税改革所需时间较长，此前有消息称暂时性的针对首套房和二套房中的普通住房，实行单项房贷利息抵扣个人所得税也无不可。

　　总之，去库存的“歼灭战”需要整体统筹，如果只是单靠地方政府这种“撕扯式”的超短期契税补贴，将失之混乱。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）