楼市“翘尾” 开发商冲不冲？(1)

　　临近年底，楼市成交翘尾，房价也再次进入上涨通道。为了冲刺12月业绩，开发商再次打出特价、优惠等促销字眼，希望吸引购房者。

　　新盘入市、老盘优惠

　　“年底了，我们推出一批特价房，可以便宜2000元-4000元/平方米”。位于亦庄的商住新盘林肯公园项目销售人员表示，此次推出的特价房源的价格在3.2万-3.4万元/平方米之间，而此前项目销售的均价是3.6万元/平方米。但记者了解到，此前项目也以“4万-9万元红包优惠”的方式促销。

　　此外，签约打折、首付分期也成为12月项目冲刺销售的“杀手锏”，如龙湖、K2都在北京部分项目推出了首付一成的活动。

　　除老项目促销外，新盘尤其是顶级豪宅也强势开盘，如12月入市即宣布售罄的保利首开天誉，由于单价高开在10万元/平方米左右，项目加大了地下室等赠送面积，将地下层高做到了7.2米；下叠户型地上面积195平方米，实际使用面积达到了360平方米。

　　多数公司业绩乐观

　　由于去年楼市处于低谷期，开发商定下的今年销售目标较为保守。然而今年市场转暖，大多数开发商已经接近或完成了年初定下的销售目标。比如，万科2015年销售有望达到2500亿元；恒大1500亿元销售目标已在11月提前完成，随后上调目标到1800亿元；旭辉11月也已提前完成250亿元全年目标销售。融创今年销售目标为和去年持平的660亿元，目前完成率为97%；而龙湖11月已完成全年目标的90.30%，12月卖出52.4亿元就可达标。

　　“去年底开发商都很沮丧，结果发现今年情况乐观得多。”翰同资本创始人、原华平投资执行董事王倩如是说。

　　记者从接近京投银泰公司的人士获悉，由于北京项目热销，公司在10月底就提前完成了全年的销售目标，但该人士并未透露具体金额。2014年京投银泰的房地产业务签约金额为71.27亿元，预计2015年将会出较两位数增长。

　　北京市场竞争愈发激烈

　　由于业绩好于预期，多数房企的年底策略从冲量转为增利。在北京市场的顶豪产品，竞争激烈，如恒大书院、融创北京壹号院、使馆壹号院等，但相对快速的销售速度仍是北京市场的主流。

　　“现在各个房企集团都在逐利，把外地的资本调到北京来，竞争越来越激烈，我们很难判断北京市场聚集了多少资金。”京投银泰股份有限公司副董事长、总裁高一轩如是说。

　　“全国房地产库存在90亿平方米以上，去化周期大致在10年左右，房地产市场大致已经进入了供大于求的买方市场时代。”兰德咨询总裁宋延庆表示，在这种情况下，房企想保持销售额、营收等资产规模性指标增长将非常难，未来竞争也将进一步加大。

　　在为明年推盘“储存弹药”

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰：

　　从今年下半年开始，房企就都在忙着抢地。年底的楼市，我并没有感觉到房企都有什么大动作。从目前的情况来看，各个开发商手里的库存并不是很多，但是由于土地的热度不断上涨，大家在拿地之后可能会更加看好明年的市场，也都在为明年的推盘“储存弹药”，因此今年年底开发商推盘的情况不会特别积极。

　　“泛豪宅化”马上就要来

　　亚豪机构市场总监郭毅：

　　今年年底的北京楼市总体上说将会是一个“暖冬”。由于政策利好贯穿全年，需求释放，所以今年北京的土地市场才会出了那么多的地王，这也会让购房者有一定的紧迫感，认为市场在明年有一个大的上涨。此外，今年的地王虽然多，但供应面积依然有限。目前北京市场上的刚需购房者大都向自住房分流，而改善型需求也可以有市区的二手房和商住房可供选择。这就使得明年楼市的去库存压力没有想象的那么大，也就不会有太多降价的可能性。可以说，北京房地产市场的“泛豪宅化”马上就要来了。

　　■ 细分市场

　　别墅市场

　　加快周转 抓住机会抢客

　　作为房企产品中利润贡献的大头，别墅市场在年底迎来新一波抢客热潮。

　　“12月2日取证，12月8日就基本卖完了。”位于东坝的顶级豪宅别墅“保利首开天誉”相关销售负责人表示，项目取证前就基本锁定了90%房源的客户。

　　北京市住建委数据显示，保利首开天誉共有17套房源获得预售证，其中最高预售价为13万元/平方米，成为东坝板块的价格标杆。据上述负责人介绍，取证房源中包括了样板间，可售房源为14套，已全部售罄，但暂未披露单价。业内预计单价将在10万元/平方米左右。

　　11月以来北京别墅项目销售火热。亚豪机构数据显示，11月北京卖出了396套别墅，环比大增48%，成为今年下半年别墅成交新高峰；其中1000万元以上的别墅成交了152套，占比高达38%；成交均价为33164元/平方米，与上月持平。

　　“今年5月以来楼市回暖趋势明朗，开发商都在积极推售别墅。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，12月北京预计有6个别墅新盘入市，如位于丰台的西山湖、位于昌平的金科王府以及位于密云的首创·澜茵山等。

　　据了解，1000万元/套已经成为别墅市场的主流门槛，而产品方面，在大多数别墅开发商看来，叠拼别墅中的上叠产品去化将是年末的重头戏。

　　“12月推出的一些签约优惠主要针对上叠，下叠并不愁卖。”房山一个别墅项目营销负责人对记者表示，其项目今年5月开盘后一直在顺销，“下叠涨价好几次了，上、下叠价差已经很高，但客户还是会买下叠，希望有花园，使用率更高”。

　　“年底别墅市场涨价很明显，新别墅项目开盘价格高，老项目也在不断调高价格。”任启鑫表示，由于别墅产品面积大，总价高，单价越高，销售速度将越慢，未来别墅市场所面临的去化风险不亚于公寓豪宅，这也是促使别墅新盘加紧入市抢占客源的主要原因。

　　记者了解到，在冲刺年底销售的别墅新盘中，保利首开天誉是2013年底拿地，两年后才入市销售，而11月入市的远洋天著春秋、恒大书院都是2014年拿下的土地，短短一年时间就加速入市，说明别墅市场也开始出现“抢入市、快周转”现象。

　　（下转B11版）