楼市“翘尾” 开发商冲不冲？(2)

　　（上接B10版）

　　高端市场

　　落袋为安VS顺销 房企动作各不同

　　进入2015年以来，北京楼市就被定位为“最强豪宅年”。大量高端产品入市，同类型项目之间的比拼和竞争也愈发激烈。临近年底，各大品牌房企及其旗下的高端项目对于市场的研判却大不同。保利、华润、京投银泰等均没有集中推盘的计划，而龙湖则更希望在年底前抢开部分项目。

　　“我们判断明年的市场竞争将会比较激烈。年底来临，各方面都有一定的业绩和回款压力，可以的话还是走一部分，落袋为安好。”龙湖集团北京公司一品牌负责人告诉记者，他们将年底的推售重点放在东坝区域。

　　据悉，龙湖位于东坝的天璞项目即将开盘，将推出六七十套平层产品，约占该项目总体量的20%，并希望在本月底消化完毕。在龙湖的另一布局重点，位于丰台西局区域的西宸原著玉府，则已经进入了顺销状态，龙湖方面表示近期该项目将不会有太大的推盘动作。“东西边客群的差异比较明显，而且需求也不一样。像东坝区域的客群相对来讲要更加注重教育配套，而购买西局项目的客户对于一些配套的要求并没有那么的迫切，他们中不少会将孩子送到西城、海淀去接受教育。”

　　记者发现，京西多个今年销售不错的项目在年底同样逐渐“低调”下来。比如，位于海淀的琨御府，今年楼王产品开盘至今已去化七成左右，销售目标完成较好，目前进入到顺销阶段，并不着急推盘。位于西四环丰台区域的紫辰院情况也类似。“截至目前，紫辰院全年认购额已超过21亿元，项目也从开盘时的均价6.7万元/平方米左右，上涨到7.5万元/平方米左右。” 紫辰院营销策划负责人向记者表示，年底项目会维持现有的销售节奏，不会去特意做一些推盘工作。

　　■ 观察

　　刚需盘渐少改善盘高端化

　　“今年北京最大的特点是改善型住宅卖得好，区位条件较好的改善盘在价格上不断向高端市场靠拢，今后的竞争也会激烈很多。”一位央企营销负责人向记者表示，今年由于地价的不断攀升，预计这两年内改善盘的“被高端”将成为北京楼市的大趋势。同样地，一些位置较好的刚需项目，也由于价格的不断提高，客群也发生改变。

　　“从今年北京的地价来看，整体高端化是趋势。”京投银泰一位策划负责人表示，他们的一些项目也同样出现了“升级”的情况。“比如位于回龙观的公园悦府项目，由于入市时间较早，一开始主要是吸引中关村、上地一带的刚需客群，随着价上涨，现在也步入了改善型项目的行列。”

　　对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“随着北京地价和房价的普遍上涨，也许需要重新界定刚需、改善和高端产品的定义。”他认为，现在五环附近的二手房和新房有不少已达到了3万元/平方米左右的均价，大部分总价在350万元左右，很多买家属于刚性需求的人群。若总价再往上一点，500万-1000万的产品，就应该算改善型需求。

　　而从大的趋势来看，今后北京五环内的刚需产品将逐渐减少。“目前五环内的刚需产品已经很稀缺了，且大多分布在六环沿线。”东亚新华地产营销副总监董广博说，“五环内的刚需产品之所以逐渐减少主要是由于房企拿地都是地王，没有建刚需产品的空间，但是刚需的需求是一直存在的，部分分流到自住房等保障性住房上去，部分则分流到低价的商住、二手房等。”董广博表示，位于旧宫的东亚·五环国际，目前销售均价在2.35万元/平方米左右，还有10亿左右的货值。随着周边地价的上涨，预计明年年初也会进一步提价。

　　B10-B11版采写/新京报记者 自曾晖 陈禹铭