京西改善型产品供应紧张

　　2015年以来，伴随着多个豪宅项目的入市，以丰台、海淀为主的京西楼市已成为高端住宅的主战场。而伴随着京西多个项目“被豪宅化”，另一个不为人注意的事实则是目前京西区域、乃至整个城六区中，以改善型需求为主要目标客群的三居产品在市场上正越来越少见。

　　京西“地热”致豪宅化趋势明显

　　“北京楼市的泛豪宅化马上就要来了。”亚豪机构市场总监郭毅日前在接受记者采访时表示。

　　事实上，自进入今年以来，北京土地市场的价格趋势就一路走高。尤其是京西区域成为高价地出让最为集中的区域。从年初的亚林西、白盆窑地块一直到第四季度出让的樊家村地王，连续不断的高价地出让，也令周边项目的售价水涨船高。比如，位于丰台区西四环的紫辰院，今年上半年开盘时均价约6.7万元/平方米，而目前其售价已达7.5万元/平方米左右；邻近樊家村地王地块的懋源钓云台项目，在今年年底正式开盘，其销售均价超过8万元/平方米；而位于昆玉河畔的京投银泰琨御府，今年楼王产品入市时，售价也已超过10万元/平方米。据琨御府营销负责人透露，目前其产品去化率达到七成左右，由于项目销售目标完成程度较好，因此他们也没有在年底集中推盘的打算。

　　“随着北京地价和房价的普遍上涨，也许需要重新界定刚需、改善和高端产品。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，现在已经不能单纯用原来的价格标准来衡量一个产品，“我还需要更多地去看项目的户型、物业、目标客群。总的来说，目前在五环内，500万-1000万左右的产品应该算改善型需求了。”

　　城市核心区改善型产品稀缺

　　不过，据记者了解，目前在京西市场上，总价保持在1000万以下的改善型项目供应量已经很少，仅位于阜石路上的金玉府项目还有集中供应。

　　“我们分析认为，在目前北京市场上的改善型产品按照区位划分可以被分为三类。”金玉府项目营销策划负责人介绍，第一类距离城市中心最近，配套完善，然而价格也非常高，超出一般改善型客群的承受能力。第二类地处近郊，环境优良，距离城市中心较近，交通配套完善。第三类则是远郊豪宅，自然资源丰富，但配套不足。“这些项目或许在某一方面比较抢眼，然而真正能够受到市场广泛认可的还是那些位于城市核心区、配套资源丰富的改善型住宅。”

　　记者调查走访过程中发现，随着京西地价的新一轮高涨，目前位于京西海淀、丰台等地的项目其销售总价多在1000万-2000万元这一区间内，产品也多以四居大平层或叠拼、联排别墅为主。

　　“在京西楼市，总价在800万-1000万元左右的产品非常少，金玉府的出现算是填补了这一市场空白，所以也并不担心存在所谓的竞品项目。”上述金玉府项目负责人表示，项目产品全部为135平方米左右三居，所吸引的客户80%都是三口之家。“这样齐整的布局在北京市的商品房市场中也是较为少见的。”据他介绍，金玉府商品房建筑面积9.3万平方米，由12栋14层板楼组成，共计702套。

　　新京报记者 陈禹铭