劝开发商降房价，到底有多大用？

　　■ 观察家

　　当前楼市低迷的关键原因不是房价偏高，购房者不是买不起，而是信心不足。这个时候，应该通过税费减免、房贷优惠等一系列措施，拯救市场信心。

　　近日，围绕开发商降房价引发市场热议。有意见认为，化解楼市库存得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。

　　上一次出现如此论调，还是2008年四季度和2009年初。当时楼市低迷，为了救经济救楼市，曾经有过类似表述，媒体也曾炒作过一阵。后来，很快就没此言论了。

　　为什么呢？主要是强力救市之后，2009年楼市快速升温，一直涨到2011年上半年。如果开发商当时听了媒体的话，在2008年和2009年大幅降价卖房，到了2009年下半年及其后，是否肠子都要悔青了呢？

　　十八届三中全会已经提出，要让市场在资源配置中起决定性作用，这也是完善市场经济的必由之路。而我国的住宅产业，自1998年出台“23号文”、实行实质性房改以来，商品化、市场化程度越来越高。在这种市场化条件之下，作为现代企业制度下的开发商，自然会根据市场形势和企业状况，制定房价销售策略。

　　其实，不必媒体强力呼吁，近几年三四线城市的很多开发商，早就采取了降价促销策略。开发商要想生存，就得靠卖房回笼资金，2011年之后三四线楼市一直呈降温和调整态势，开发商要想活下去，只能降价。

　　然而，为什么降价之后，仍然没有出现热销，反倒形成了当前的高库存？一来是因为中国人素有买涨不买跌的思维，房价一直下跌，当然不愿意继续购房了（除了刚需）。

　　另外则是因为降价幅度不够。但问题的关键是：如果真的出现四五成的大降幅，则开发商不仅不能活命，反倒会加速死亡。房价主要由地价、建安成本、税费和房企利润构成。也就是说，房价也是有刚性成本的。

　　经过2011年以来持续的市场低迷，多数开发商的楼盘售价，已经接近或低于成本，根本无利可图。一方面，建安成本基本是固定的，近几年人工成本快增，高层建筑一般每平米需要1500元至2000元，除非大幅的偷工减料，搞成“豆腐渣”工程，才能压缩至1000元以下。这样的楼盘，谁敢去住？

　　更重要的是，近几年全国地价只涨不跌。举个例子：2014年全国楼市降温，全国新建商品房价格同比微涨1.4%，但全国房地产开发企业土地平均购置价格却大涨17.5%。实际上，过去十几年，全国地价涨幅一直高于房价涨幅。

　　地价成本只升不降，建安成本又不能压缩。经过几年苦熬，三四线城市多数楼盘当前的售价水平，开发商已难有利润可言，这从房地产企业的上市公司年报就能看出来，哪来的显著降价空间？

　　老实说，如果一定要劝开发商降房价，应该劝深圳和上海的开发商，今年以来房价大涨，尤其是深圳房价飞涨至“云霄”，刚需购房者根本追不上房价上涨的速度。

　　而对于三四线城市，很多楼盘价格已低至“地下室”了，房价收入比只有6倍左右，当前楼市低迷的关键原因不是房价偏高，购房者不是买不起，而是信心不足。这个时候，应该通过税费减免、房贷优惠、减少房屋供应、帮扶农民工市民化、收购存量房用于保障或拆迁安置等一系列措施，拯救市场信心。如此，才能真正有效去库存。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）