2016，风继续吹？

　　年度展望

　　政策利好下，2015年全国楼市喜迎回暖，预计全年销售额有望接近或达到2013年牛市时的最高水平，2016年楼市又将迎来哪些挑战与变化？业内人士指出，2016年楼市将继续迎来“政策暖风”，而不同城市的楼市将持续分化，一线城市的土地市场仍将受到资本追捧，新盘高端化成趋势，三四线城市则将以去库存为主。

　　政策 推迟房产税 首付继续降

　　“未来内地房地产市场会出现三个特征：第一是软着陆，第二是政策暖，第三是大都市圈。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟对新京报如是说。

　　钟伟表示，未来出台的政策一定会促使房地产市场去库存，实现楼市软着陆，减少给经济带来系统性的风险；而中国的大都市圈正在逐步形成，房地产行业最好的发展机会是在大都市圈起引领作用的世界级的城市，比如北京、上海、深圳等。

　　“加快去库存等刺激楼市政策预计将在2016年密集亮相。”北京中原地产分析师张大伟表示，除了推迟房产税出台外，还有商业贷款首付继续降低、调整普通住宅界定标准、直接购房减免税费+补贴以及继续宽松信贷政策、继续降低房贷利率等手段。

　　但世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，由于美国在12月加息，中美之间利率进一步接近将大幅减少中国市场利率下行的空间，意味着货币进一步宽松的幅度可能有限，“分类指导、因地施策”应是下一步房地产市场政策重点方向，未来的调控措施可能更多体现在长效、综合的行政手段以及其他经济改革措施。

　　钟伟也认为，为了不打击房地产市场，未来5年内房产税推出的可能性很小，而2016年有可能出台的房地产政策“不会少”，比如此前传出的购房按揭贷款利率部分可以抵购个税，对中高收入阶层来说，买房的贷款抵个税有很大吸引力；再比如加大住房公积金对购房者购买普通住宅发放按揭贷款力度。但他表示，在户籍政策松动上，北京这类出现明显矛盾的城市落户政策暂时不会有放宽。

　　市场 刚需遭挤压 新房郊区化

　　“2015年全国商品房和商品住宅的成交量有望接近或超过2013年的最高水平。”原建设部办公厅主任，中国房地产业协会原副会长朱中一表示，从今年4月以来，全国房地产市场呈现了回暖的势头，12月在政策利好和企业要完成年度目标任务等共同作用下，销售量还会高于11月，而北京等一线城市销售回暖势头明显，当前的主要问题是部分二线城市、部分三、四线城市去库存压力大。

　　以北京楼市为例，2015年首次出现新盘、二手房成交量的同比上涨。北京市住建委数据显示，截至12月17日，2015年北京新建商品住宅（不含保障房和自住房）实现成交71277套，比2014年同期增长16.64%。今年1-11月北京市二手房住宅成交总量逾17.4万套，预计2015全年成交量或将达到20万套，与2014年相比几近翻倍。

　　而北京的成交金额更是急剧跳涨。亚豪机构数据显示，今年1-11月北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元，达到了自2010年以来的5年同期新高；全年成交均价则预计逼近3万元/平方米，同比2014年上涨近10%。

　　这意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越卖越少。刚需几乎被挤压出商品住宅市场，而新盘市场中豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊，1000万/套的总价成为改善置业的门槛。

　　张大伟表示，北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，以500万-1000万元改善房源为例，2013年位于五环内的占比为56.4%，而在2015年占比只有30%，而五环外占比已经高达70%，未来自住房供应挤占普通住宅市场的现象还将持续，而新盘高端化将成为趋势。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，一方面，持续宽松的流动性可能并未进入实体经济；另一方面，宽松流动性持续推动了投资标的物——北京等一线城市的房价出现了过快上扬，因此在重点城市对住宅市场加以引导、适度控制需求已十分必要。

　　土地 一线继续热 定价高端化

　　由于担忧三四线城市的新盘供应过剩风险，2015年出现了房企集中在一二线城市抢地，特别是一线城市竞争激烈、地王频出的现象。

　　中原地产研究数据显示，截至12月20日，一线城市推出土地600宗，合计土地规划建筑面积为6211.7万平米，从土地供应量看，是最近6年来的最低点，推出的土地均价(非楼面价)则明显上涨，达到了1.49万，同比上涨了28%。

　　张大伟表示，数据显示，2015年来20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿，而从在一线城市的占比看，历史上首次突破了40%比例，占比高达44%。整体看重点房企越来越关注一线城市。

　　“2016年房企还将继续回归一线城市土地市场。”张大伟表示，房企拼抢地王的风气开始从国企蔓延到民企，预计2016年未来房企竞争土地会越来越激烈。

　　据悉，目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，已经普遍出现了楼面价超过当地房价的现象，虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多高价地集中出现，使开发商的预期较高，未来报价很难不受到影响。

　　以北京市场为例，截至12月22日，2015年北京共成交了103宗土地，合计土地成交总金额为1933.76亿，创下北京土地收金的历史新纪录，其中25宗可以称为“地王”，全年预计成交金额将突破2000亿元大关，可谓“疯狂”。

　　随着北京地价的攀升，2016年及2017年预计上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

　　对此，中国房地产业协会原副会长朱中一表示，对库存量大的城市要多渠道化解库存，而对库存不足、需求旺盛的城市，要在认真摸清需求和供给条件的基础上，按照“调整存量、做优增量、增加有效供给”的原则，注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场方面的责任。

　　新京报记者 自曾晖