论豪宅的自我修养

　　在高价地块频繁的狂轰滥炸之下，除了不断刺激业内外的认知上限，还对在售楼盘带来了强烈的冲击。尽管2015年北京楼市并非各类产品都赚得盆满钵满，但目前在售的顶豪项目绝对是2015楼市最大赢家。

　　楼层介绍

　　261套顶豪成交首创纪录

　　令有着丰富高端项目操盘经验的赵洪（化名）意外的是，从2015年初顶豪入市“元年”演变至顶豪成交“爆发”，如此戏剧化的过程在一年之内在北京楼市上演。

　　据中原地产研究部统计数据显示，截至2015年12月31日，北京10万元/平方米以上的顶级豪宅成交爆发,签约套数达到了261套,创造了历史纪录,总成交额高达135亿元。

　　“261套成交量虽然无法和刚需、刚改类项目相比，但仅从豪宅市场来看，真是挺难想象，但就这么发生了。”赵洪说。

　　与赵洪的感知相吻合，2015年豪宅市场的热度触手可及。2015年6月，位于西三环的地王项目西宸原著正式面市，该项目取证价格最高已突破20万元/平方米，但在亮相的2天时间，即迎来500人到访，连该项目负责人都不禁感慨：“有种把豪宅当刚需卖的感觉。”；而在刚刚过去的2015年12月，同样是京西三环的懋源钓云台在2015年9月亮相后，首次开盘就创造了7亿元的业绩。

　　值得一提的是，在2015年成交套数超过10套的顶豪项目中，盘古大观签约量达到96套，业绩斐然。

　　与此同时，成交价格在5万元/平方米的豪宅签约量也达到了4273套，同样创造了新的历史纪录。

　　北京商品房市场加速呈现明显的豪宅化趋势。2015年也被房地产业内人士称之为豪宅元年。受豪宅化趋势影响，房价越叫越高，但随之而来的是市场对于豪宅标准的争议，所谓豪宅并非越贵越豪，市场急需确立豪宅的标准。

　　“随着今年地王频出，未来的豪宅基本上出现在五环附近甚至是五环外。同样是每平方米价格10万+，买在三环跟买在五环的意义肯定是不一样的。”在亚豪机构市场部总监郭毅看来，购房人在进行相关比较之后，发现目前在售项目性价比更高，是促成今年顶豪成交的重要原因之一。

　　而造成这种现象的根本原因，则是去年北京高价地飙升的事实。东坝地区、常营乡的楼面价都拍出了6万元/平方米甚至是7万元/平方米的高价，这些项目从诞生之日起已经被划入了顶豪的阵营。

　　“尽管顶豪在2015年赚尽眼球，但事实上真正卖得好的也只有万柳书院、使馆壹号院、琨御府、西宸原著、金茂府等少数几个项目。”一位不愿具名的业内人士认为，顶豪在2015年销量暴增之后，2016年将会面临更大的挑战。

　　由于地价上涨，将会有大量的单价在10万+的顶豪入市。但是财富的增加和房价的增加是不匹配的，这么多的项目究竟要有多大的客户量可以支撑，是众多业内人士关注的核心问题。

　　●备忘栏

　　10万+

　　如果在2015要寻觅楼市中的热词，10万+必定榜上有名。它究竟给北京楼市带来多大影响？

　　通过第三方的数据统计，北京单价超过10万元/平方米的顶豪成交量在2010年还是个位数，2011年到2014年这一数字始终在20套左右徘徊。在2015年，10万+项目的成交已经达到261套，超出历史上该类产品的总和数倍还要多。值得一提的是，2015年土地市场已成交的地块中，楼面价超过5万的项目不胜枚举，而这些都将是未来售价达到10万+的“种子选手”。“今年38000元/平方米，明年就83000元/平方米”的追涨声音越来越大。毫无疑问，北京楼市整体被高端化将成必然，价格体系仍将受此影响继续上行。

　　平墅

　　究竟是哪家房企创造了平墅的概念？已经难以分辨，但确实已经成为楼市热词发端于去年，并被以龙湖为首的多个房企，冠名旗下顶级精装平层产品。以市场热度较高的龙湖天璞为例，产品打造理念就是将别墅的居住感受纳入平层，做到别墅平层化，从而实现极致的空间享受。正是凭借这样的产品，龙湖天璞在去年底开盘时，132套房源已售罄，并取得了12亿元的销售额，迅速成为2015年北京高端市场的明星项目。

　　最亮瞎眼

　　北京壹号院

　　当年地王如今单价“楼王”

　　顶豪项目层出不穷的同时，顶豪单价也在不断被刷新。就在2015年已进入倒计时，位于海淀区的万柳书院以203000元/平方米的价格，成交了一套面积为252.83平方米的顶层住宅，总价达5132.449万元，突破20万元/平方米的价格，成为北京房地产市场上的最高单价。然而，这个纪录仅仅保持了一天，位于朝阳区农展馆的北京壹号院便以212856元/平方米，成功签约2套顶豪，单套总价达7958.5万元，单套户型面积为374平方米。

　　作为农展馆地王项目，北京壹号院当年拿地楼面价达7.3万元/平米，去年12月13日，农展馆项目首批51套房源获得预售许可证，其中住宅部分预售价格为16.5万元/平方米，商业部分的预售价格约18.2万元/平方米，一度成为北京最贵的项目，而临湖的楼王产品预计售价更是将超40万元/平方米。去年6月中旬，北京壹号院宣布年内正式入市。此前有媒体报道，虽然没有样板间、示范区，北京壹号院一直受到市场关注，蓄客情况非常好，为了确保客户的尊贵感，每次场内只有一组客户看房，整个接待团队每次也只服务一组客户。

　　如此“傲娇”的顶豪项目，正是凭借绝版的燕莎地段，外加2015年以来高价地块不断刷新的市场形势，从某种意义上讲，北京壹号院才得以成功解套。

　　本版采写/新京报记者 李捷