寻找500万以下改善型住宅

　　作为购房主力军的改善客群，如果不想买二手房，又够不到千万量级的豪宅，是不是就只能望房兴叹了呢？北京市场上还有没有针对“夹心层”的产品？本期黄金楼市就为此遍寻东西南北，为您寻找500万以下的改善型产品。

　　北京房地产市场豪宅化的趋势已经越来越明显，从去年大量高价地井喷入市开始，就有分析人士指出，北京土地价格的节节攀升将会进一步带动房价的上涨，有媒体总结称，目前北京的房价基本可以达到“三环5万，五环3万”，在此背景下，除了刚需族深感买房无望，有着迫切换房需求的改善一族也压力颇大。

　　据媒体报道，统计显示，2015年全年北京六环内普通商品房住宅签约均价达到了3.45万元/平方米（剔除保障房及自住型商品房），平均单套房屋成交额高达464万元。这也意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。业内人士表示，新盘市场中豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊。在不少开发商的眼中，1000万元/套才是2015年改善置业的门槛。丰台西局、朝阳孙河、朝阳东坝等板块都由以刚需盘为主的区域摇身一变成为豪宅区。

　　当东坝的二手房成交均价爬上36000元/平方米的同时，这里及其东北方向的孙河，新盘售价从每平方米6万到10万元不等。与此同时，一些年初还打着“改善”大旗的楼盘，宣布明年产品各种升级要成“豪宅”，单价涨到5万、6万，单套总价也得800万至1000万元。

　　对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“随着北京地价和房价的普遍上涨，也许需要重新界定刚需、改善和高端产品的定义。”他认为，现在五环附近的二手房和新房有不少都已经达到了3万元左右的均价，而很大一部分购买这类房子的人群都属于刚性需求的人群，大部分房价都在350万元左右。总价再往上一点，500万到1000万元的产品则应该算改善型需求。

　　●领秀·翡翠山

　　地址：丰台区王佐镇长青路

　　价格：均价2.8万元/平方米

　　产品：159~225平方米四居

　　推荐理由：学区房、公园地产

　　作为改善型定位的产品，领秀·翡翠山部分160平方米户型的总价依然可以控制在500万元之内。相对于丰台其他新建住宅，是比较成熟的老面孔。

　　在记者看来，该项目更适合资金比较充裕的首次改善型客户考虑。环境和教育配套是该项目较为明显的优势。据开发商介绍，领秀·翡翠山的景观园林与项目面积的比例已经达到1：1，而项目周边半径十公里的范围内就拥有北宫森林公园、园博园、永定河、八大处、京西游乐园等稀缺生态资源。此外，人大附中就已经确定在这一区域建立一个12年一贯制的丰台分校，可以满足周边项目业主子女的一站式教育需求。

　　●东亚·五环国际

　　地址：大兴旧宫旧忠桥的东北角

　　价格：2.6万元/平方米起

　　产品：92~123平方米精装公寓

　　推荐理由：五环沿线 交通便利

　　由于目前五环范围内的项目已开始出现豪宅化的趋势，五环附近的刚需项目也在日渐减少，并且向改善类产品升级。东亚·五环国际位于东南五环，是区域内为数不多总价可以控制在500万元以内的项目。曾经，这里是刚需族们所青睐的选择，而现在随着北京楼市价格的整体提高，它也吸引了不少改善型需求客户的关注。可以说区位因素是这一项目最大的优势，在5环范围内房价开始进入6万元时代的大背景下，该项目2.6万元/平方米的销售均价无疑有着很强的吸引力。此外，由于紧邻五环、德贤路、京台高速等快速交通路线，以及地铁亦庄线旧宫站，可以较好地支持上班族的通勤问题。目前，公寓主推92-98平米二居、124平米三居，精装修不限购产品，项目产权50年。

　　●天恒金融街·公园懿府

　　地址：南四环公益西桥南行3500米

　　价格：均价4.2万元/平方米

　　产品：88~132平方米二到三居住宅

　　推荐理由：城市核心 升值潜力

　　在2015年，丰台区无疑是北京土地市场上的最大赢家，接连不断的高价地出让，让这个南城区域变得炙手可热起来，不少业内人士都预测，未来的丰台楼市将成为豪宅产品的战场，而区域整体房价也将不可避免地进一步升高。

　　于2015年最后一季度推盘入市的公园懿府项目在如今豪宅项目接连出现的丰台区无疑算得上是比较亲民的了。该项目位于丰台区槐房西路与西红门路的交会处，主力户型为88~132平方米二到三居，销售均价约在4.2万元/平方米，总价在450万元/套左右，是丰台新开楼盘中为数不多销售总价能够控制在500万元/套内的项目，拥有较大的升值空间。比较适合资金较充裕的改善型需求购房人群购买。

　　●首创·伊林郡

　　地址：房山京港澳高速良乡机场出口旁

　　价格：均价2.6万元/平方米

　　产品：80~93平方米二到三居

　　推荐理由：70年产权 配套成熟

　　随着地价带动房价的不断攀升，在北京房地产市场上总价在200万元左右的商品住宅产品进一步减少。而首创·伊林郡在售的88-97平米三居，目前销售均价26000元/平米，无论是在户型、还是价格都是首次改善型需求客户们较为青睐的。据了解，该项目规划建筑面积36万平方米，紧邻京港澳高速良乡机场出口，交通便利，而良乡区域也是房山区发展较早的区域之一，经济及基础设施配套完善成熟，基本能够满足首次改善型人群的居住需求。

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭