商务居住空间成豪宅市场新秀

　　对于北京楼市来说，刚刚过去的2015年和已经到来的2016年无疑都将是被豪宅“统治”的时代。各种品质规格的豪宅相继入市，也更新了人们对于豪宅的认识。除了传统意义上的豪宅之外，一些全新亮相的产品也逐渐被人们接受，比如位于国贸桥旁的“梵悦108”就是以打造高端商务居住空间为主的项目。

　　城市核心区豪宅更具吸引力

　　2015年以来，北京房地产市场上众多豪宅项目入市，整个高端市场陷入激烈的同质化竞争中，不过，部分拥有明显区位优势的项目更容易受到市场认可。比如，位于丰台区西四环内的紫辰院项目，去年一年的涨幅达到了12%；位于昆玉河畔的京投银泰·琨御府，去年楼王产品入市时，其销售均价已超过10万元/平方米。

　　“事实上，一些高端商务人群在选择居所时，会更多地考虑生活的私密性和工作的便利性，尤其是事业正处于巅峰期的商务人士，除了在郊区拥有一处周末休闲度假、家庭欢聚的豪宅，也希望在CBD区域拥有一个离生意场更近的居所。”一位资深地产营销人士向新京报记者表示。

　　记者也注意到，与逐渐增加的需求相反，目前北京城市核心区的豪宅产品供应已不多，而且多集中于京西，位于东部城市核心地段的高端产品较为稀缺，CBD核心区域的豪宅更是仅有位于国贸桥东南的梵悦108一个项目在售。

　　据链家统计，目前梵悦108项目所在的CBD核心区，新房供应已经断供，仅有部分零散二手房在售。而且，未来CBD区域也没有住宅用地供应，因此像梵悦108这样定位为商务居住的产品一经入市，就引起了市场的广泛关注。据梵天地产董事长邢鹏介绍，项目从2015年10月1日亮相至12月的三个月时间内，在前期没有任何积累的情况下也受热捧。

　　商务居住空间填补市场空白

　　“梵悦108的出现填补了CBD市场的一块重要空白。”链家集团高级副总裁陶红兵表示，“与家庭式居住的需求不同，商务居住更强调城市核心区和商务氛围；从居所到办公地点仅为步行距离；足不出户就能到达会所、餐厅、咖啡馆、健身房等。”

　　所以，梵悦108项目在200平方米左右的面积尺度上，只推出一居室和两居室。据从前期准备阶段就参与了项目策划定位的陶红兵透露：“梵悦108的定位和家庭式居住需求不同，商务居住因为没有和老人、孩子同住，因此并不需要这么多卧室。在设计师看来，空间的奢华感和多功能性或许更加重要。”

　　事实上，梵悦108的设计团队也正是针对商务居住空间这一新兴概念，做出了不少有别于一般豪宅的设计。比如餐厅和厨房的设计，由于餐厅和厨房是社交导向，且项目本身就配有优质的餐饮配套服务，因此设计师将餐厅和厨房设计成简洁的开放式空间，从而将这一区域同客厅连成一片。

　　“在目前客户对商务居住空间的要求中，商务属性才是客户的刚性需求。”梵天地产董事长邢鹏表示，“商务居住不是简单在家办公，更重要的是商务社交，这就要求产品在单一空间中的复合性和多样性要比传统住宅高很多。”

　　而他的这一理念也体现在梵悦108的细节设计中。记者在项目售楼处看到，在一个户型设计中可以发现一扇可藏可关的门，既能够关闭起来隔挡个人空间，也可以打开拓展客厅空间。此外，比如餐厅的饭桌，也可集餐桌、书桌、会议桌、工作台等功能于一身。这种调整带来的不仅是空间舒适度的提升、生活空间的多种可能性开发，也能方便商务人士在应酬、商务、休闲、安居之间顺畅转场。

　　比较令人意外的是，购买该项目前期产品的客户，有不少是业内的建筑设计师及金融业的从业人员。“这样的客户分布也超出我们的预料，”梵天地产一位工作人员表示，“这也说明了业内人士对于梵悦108项目的认可。”

　　■ 纵深

　　城市核心区翻新将成新课题

　　与传统意义上的豪宅不同，梵悦108并不是一个新建项目，而是由旧有项目升级改造而来。由于国贸CBD进入新一轮城市更新，这个原属雅诗阁的地标性公寓物业，如今已被梵天地产根据CBD整体区域的升级方向，对原有建筑进行了系统升级，成为适合商务居住的豪宅项目，这也重新定义了一般人对于豪宅的认识。

　　“真正令人满意的项目往往是改出来的。针对精确的客群需求做出的调整，恰恰会做出更令人满意的豪宅。”链家集团高级副总裁陶红兵进一步解释，“现在很多人对旧楼改造这一点上有所担心，认为旧楼在设计和施工质量上都存在着隐患。事实上是不必要的。像梵悦108这栋楼，除了原来的梁柱，其他全是新的，和新房没有区别。”据他介绍，这栋建筑在当初批建的时候，是按最高抗震标准来建造的，全框架梁柱结构，为建筑的持久安全打下了很好的基础。通过改造，如减少分隔老墙、更换全部强弱电与智能化系统、提升消防标准等措施，能够使得建筑的安全性得到进一步提升，还延长了使用寿命。而通过这一系列的改造，也为北京未来的城市更新积累了宝贵的经验。

　　事实上，在国外，城市更新并不是一个新鲜课题，它涵盖旧城改造、社区治理、历史建筑翻修重建等丰富内容。随着北京城市的发展和更新换代，一些核心区域建筑也将不得不面临这一问题。

　　“城市更新在未来将成为业内所面临的一个全新课题。”梵天地产董事长邢鹏表示，随着整个市场环境变化及房地产行业的深刻变革，梵天地产也重新拟定战略，回到一线城市，做核心地段存量物业的收购和改造。“不少存量物业的现状是有待提升的，其价值其实是被市场低估的。我们将赋予存量物业新的生命，这是我们对自己的定位。”邢鹏表示。“在北京国贸CBD获取项目非常不容易，所以像梵悦108这样的产品可能不仅是稀缺，而是在相当长的时间范围内会具有唯一性。”

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭