王振华与新城控股的十年跃进

　　1月22日，新城控股公告称，实际控制人、董事长王振华因个人原因，正在接受常州市武进区纪委调查。

　　从创业时的5个人，到2015年累计实现320亿元销售额，王振华用22年时间，将新城控股从一家起家于江苏省常州市武进区的小房地产企业，发展为江苏第一大房企，并先后登陆香港、内地资本市场。

　　2015年12月4日，新城控股作为首个由B股转A股的民营房企，正式在上交所上市交易，当天股价上涨近200%，引起市场和各界的广泛关注。1个月后，王振华便受到了纪委的调查。

　　此时的常州官场，已是江苏反腐的漩涡中心，包括常州市人大常委会原副主任沈瑞卿、武进区区委副书记凌光耀等多名官员，已先后落马。

　　王振华被调查 或涉常州官场风波

　　1月22日，新城控股公告，公司从有关方面获悉，王振华因个人原因，正在接受常州市武进区纪委调查。公告中并未披露现年54岁的王振华被调查的具体原因。此后多日新城控股也未有关于王振华事件进展的公告。

　　1月24日，新城控股高管核心团队相关人士在对境外投资者电话通报有关情况时表示，董事长可以以适当方式参与公司的决策，销售、融资、日常经营没有受到影响，“需要王总签字文件，是可以让王总签字的”。

　　新京报记者在1月29日致电新城控股证券部，一位工作人员表示，董事长被调查事件未有新进展，如有进展将会公告。

　　而对于王振华可以以何种形式参与公司决策，该工作人员表示不在其应披露的信息范围内。他只是表示，董事长被调查为其个人原因，公司经营不受影响。

　　至于王振华被调查的原因，目前并无过多的信息。一位房地产业人士对新京报记者分析说，新城控股起家于常州，此次被调查，可能与在常州的项目有关。

　　在王振华出事后，便有媒体报道，王振华是在配合武进区纪委对当地官员的调查。

　　自2015年开始，常州市官场不算太平。2015年12月，常州人大常委会副主任沈瑞卿，涉嫌严重违纪接受江苏省纪委调查。先前，沈瑞卿曾在武进区担任人大常委会主任5年。

　　2016年1月11日，常州市武进区区委副书记凌光耀、常州市农业委员会副主任吴小琴，均涉嫌严重违纪被调查。

　　1月29日，新城控股证券部的工作人员对新京报记者称，他不清楚董事长王振华被调查，是否牵涉常州官场反腐。

　　销售额13年增80倍

　　一位熟悉王振华的人士对新京报记者描述说，王振华给人的印象“比较忠厚本分”，“也不太张扬，属于中规中矩的一类商人形象。”

　　1993年，王振华创办了武进新城投资建设开发有限公司，进入房地产行业。这正是“新城控股系”的前身。

　　初创时，王振华自己亲下工地，不停奔波。他在武进区湖塘镇开发了一个两幢容纳72户人家的综合楼项目。这成为新城控股地产业务的起点。

　　1998年，新城控股由武进区进入常州市区，推出第一个市区住宅项目。此后几年，新城控股在常州的住宅项目不断增加。至2011年，新城控股已建和在建的85个项目中，位于常州的项目接近半数，而且大多在优质地段。

　　在王振华的带领下，新城控股从2002年的销售规模不足4亿元，增长至2015年的320亿元，年复合增速高达39%。截至2015年第三季度，新城的总资产为658亿元。

　　1月6日，新城控股公告的经营数据显示，2015年公司累计合同销售金额约319.29亿元。如此销售额，也使其位列2015年国内房地产企业销售额第20名，并连续9年蝉联江苏房地产企业第一。

　　资本市场方面，2001年，新城控股子公司新城房产重组江苏五菱实现在B股借壳上市，成为江苏省首家以房地产开发与经营为主营业务的上市公司。

　　2015年12月4日，新城控股成功实现B股转A股，成为第一家获准B转A的民营房企。挂牌交易当天，新城控股开盘大涨156%，被临时停牌。最终，新城控股收盘报29.35元，涨幅为198.88%。

　　截至1月29日，新城控股股价已经跌至12元／股，跌幅达60%。一位投资者对新京报记者说，他当初看好新城控股的商业地产发展模式而买入，半个月内已亏损达到56%。

　　向商业地产“大进军”

　　近年来，新城控股也开始布局商业地产。2008年，新城控股正式进入商业地产领域，新城吾悦广场成为其开发的城市综合商业体品牌项目。

　　截至2015年底，新城控股拥有6个已经开业的商业地产项目，同时还有15个正在建设之中。

　　按照新城控股的规划，到2017年，它将建成40座商业综合体广场；到2020年，新城控股将进入商业地产的第一梯队，在建和开业商业广场总数将达到80个以上。

　　“没有商业综合体的地方，我们就会去投资。”2015年11月，王振华表态说。

　　根据物业机构莱坊统计，截至2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米，商业地产呈现出“供过于求”的局面。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对新京报记者表示，目前商业地产确实有过剩的危机，“这一点不可回避”。

　　为实现进入商业地产第一梯队的目标，新城控股则在积极拿地。

　　2015年，新华网报道称，在拿地方面，新城控股成立了4个专门的商业投资团队，分别由三个副总裁和一个总经理亲自挂帅。王振华则曾公开表示，2016年新城控股还会加速土地拓展的步伐，保持10-15块左右的商业用地。

　　王振华被调查后，1月24日的电话沟通会上，新城控股高管称，公司去年的土地款很大一部分已经付清，但目前还有不超过50亿元人民币待支付，其中的一半会在2016年上半年支付，另一半则会在下半年支付。

　　融资成本高于房企同行

　　截至2015年三季度末，新城控股负债合计高达525亿元，资产负债率达79.68%，其中流动负债438亿元。而其账面资金为48.5亿元。

　　实际上，近年来新城控股的净资产收益率已经大幅走低。2014年新城控股摊薄净资产收益率尚能达到16.78%。这一数值较两年前的21.89%已是回落不少。而到2015年三季度，新城控股摊薄净资产收益率已经降至6.06%。新城控股3年平均8.84％净利率，也远低于行业的16.42%。

　　融资方面，2015年11月，新城控股进行过两笔融资，分别为2.5亿美元优先票据，年利率为6.25%；规模30亿元的5年期公司债券，票面利率为4.5%。

　　新城控股的公司债利率，高于部分国内房企上市公司。2015年，万科50亿元5年公司债券的利率为3.5%，金地集团60亿元公司债的利率为4.18%。

　　融资成本过高是新城控股一直存在的问题。

　　2009年以来，新城控股信托与银行的平均融资成本在13%以上，2012年旗下的新城发展在香港上市后，融资成本有所降低，但也维持在10%左右。如2013年1月发行的5年期2亿美元优先票据，利率达10.25%，4月发行15亿元3年期票据，年利率9.75%。

　　严跃进对新京报记者表示，目前房地产开发企业的融资成本大概在7%左右，在商业地产过剩的行业环境下，如新城控股这样想要深耕商业地产项目的房企，需要熬过商业项目空置等风险。

　　□新京报记者 李春平 北京报道