商业贷首付二成将是大底

　　■ 楼市观察

　　整体看，当前首套房贷的宽松度，仍然略紧于2006年之前。在房贷风险可控的前提下，商业银行其实并不会太在意首付比例高一点，还是低一点。他们更在意制定合理的房贷利率，谋求更多的利润。

　　2月2日，央行和银监会联手发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　对于这一政策，大家只知道房贷政策进一步放松了，却不知当前房贷政策处于历史上的什么宽松程度，也不清楚接下去是否还有放松空间。

　　其实，历史上，我国曾对个人房贷利率有过很多规定，但近几年来，随着我国利率市场化改革的加速推进，中央已不对商业银行的房贷利率做新的硬性规定了，尤其是对合理的自住需求，主要是由商业银行根据自身情况进行调节和定价。

　　于是，中央对于个贷房贷政策管控，主要通过房贷首付比例来达成。在房贷风险可控的前提下，商业银行其实并不会太在意首付比例高一点，还是低一点。他们更在意制定合理的房贷利率，谋求更多的利润。

　　回顾新中国成立以来的个人房贷历史，共计经历过13次商业性个人房贷首付比例的调整，本次就是第13次。从1998年出台的《个人住房贷款管理办法》规定支持城镇居民购买自用普通住房，无住房补贴的首付30％（有房贴的首付更低），到2015年9月房贷新政：在不实施“限购”措施的城市，首次购买普通住房的商业房贷，最低首付款比例调整为不低于25%。近二十年来，首套房房贷的首付款比例一直在20%至30%浮动；二套房比例浮动较大，保持在30%到60%之间。而纵观整个商业性房贷演变历史，房贷首付比例最低的时间段是2008年四季度至2009年，当时在“四万亿”与信贷大放水的救经济与救楼市背景下，房贷政策最为宽松，首套全部为二成，多数二套房也可二成。

　　但是，二套房贷政策正在出现严重分化的趋势，首套房贷结清、再购二套普通房可享受首套房贷优惠，首套房贷未结清、再购二套普通房首付为三成，购第二套非普通房按规定首付仍保持六成。但当前实际执行中，多数商业银行其实没严格按原有规定，程度不一的进行宽松化处理。

　　根据历史演变情况，以及未来几年稳楼市、去库存的压力，笔者认为，首套房商业贷的首付，二成就是大底，鉴于我国的金融监管体系和严格程度，不会比二成更低了。因此，未来首付继续降低的空间，主要在于首套房中的非普通房（由三成降至二成），以及二套房中非普通房（由六成降至三成）。未来一两年，应该能看到针对这一类房产的第14次下调房贷首付比例。

　　总体来说，当前首套普通商品住宅首付比例最低可为二成，非普通商品住宅按规定仍为最低三成。整体看，当前首套房贷的宽松度，仍然略紧于2006年之前。未来，房贷虽然在首付上不会有太大的调整，但是毫无疑问，在楼市去库存成为年度五大经济任务的情况下，针对楼市的各式宽松政策还会继续出台。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）