返乡置业，南北方买房有别(1)

　　对于在外工作的人们来说，春节返乡不仅仅是与家人团聚，不少人也有趁机置业买房的计划。

　　不论是为自己将来逃离北上广做准备，还是为父母买一套养老住房，抑或仅仅是为了投资。在大多数人心目中，有房子才有家的感觉。

　　而2月2日，“央妈”更是给不少家乡属于“不限购”城市的返乡置业者发了“红包”。根据最新的规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。返乡置业似乎又多了一个理由。

　　那么，返乡置业时应该注意哪些问题？我们将从南北方的楼市现状入手为您带来详尽分析。

　　【北方篇】

　　调整期也是窗口期

　　去年以来，一系列楼市政策相继出台。二手房营业税5改2、公积金政策改革、央行5次双降等一系列利好刺激楼市上行。不过在北方地区，楼市状况仍旧呈两极分化局面。

　　在京津冀区域，包括北京、天津、石家庄等在内的一二线城市楼市成交呈现量价齐增的趋势。而在库存量较高的东北和西北地区，楼市回暖速度并没有凸显。

　　据国家统计局数据显示，2015年，东北地区商品房销售面积7405万平方米，下降24.5%，降幅扩大0.2%；销售额4099亿元，下降19.8%。而整个西部地区，商品房销售面积33173万平方米，增长3.4%，增速回落0.4%；销售额16939亿元，增长5.0%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，包括沈阳、长春、大连、青岛、西安在内的二线北方城市，由于前期大量土地供应尚在消化，仍将面临库存压力。三四线城市更是如此。即使2016年仍然继续深化去库存措施，市场基本面也很难说有太大的出彩，市场仍然将处于调整期。

　　不过在业内看来，市场仍具上行潜力，现阶段正处于调整期的城市对于返乡置业者来说也是一个“窗口期”。

　　“在楼市调整期，开发商会相应推出一定优惠措施，对返乡置业者来讲，应该抓住地方政府出台去库存措施的‘窗口期’，在返乡时段内实现自己置业安家的梦想。”张宏伟表示。

　　北方部分城市库存概况

　　城市 商品房存量 去库存周期

　　（万平方米） （月）

　　天津 3372.34 20.57

　　西安 3436.09 20.71

　　青岛 2870.99 20.12

　　长春 1700.29 18.65

　　呼和浩特 2855.42 92.25

　　威海 7251.52 342.97

　　大同 1244.12 56.09

　　运城 423.94 48.78

　　（来源：同策机构，截至2015年12月，去库存周期为3个月移动存销比）

　　■ 城市看台

　　天津 量价齐涨 创下新高

　　2015年天津楼市在诸多利好和京津冀协同发展的利好下快速上行。

　　据中国指数研究院数据显示，2015年天津商品住宅市场成交面积为1358.13万平方米，同比涨幅为41.97%，为近六年来同期最高值。同时，从近六年天津商品住宅成交价格走势上看，整体呈平稳上涨态势，2012年首次突破万元大关，而后的两年呈缓慢上涨态势。2015年为11548元/平米，创下新高，同比涨幅达9.43%。

　　在需求大批涌入市场的同时，受2014年楼市调整影响，2015年天津的土地市场供应节奏明显放缓。据统计，2015年天津经营性用地共计推出166宗，同比减少26宗，规划建筑面积为1178.98万平米，同比下降31.34%，处于近六年来的最低值。而另一方面，同期成交的地块楼面价平均为5041元/平米，同比上涨15.16%，创近六年来新高。

　　中国指数研究院预测，由于土地市场溢价率缓慢上升，加上竞争压力较小区域的项目适当提高售价，2016年天津商品住宅成交价格将依然保持平稳上涨态势。2016年环城四区或成为供应主力区域。同时，滨海新区受自贸区、京津一体化等带动，成交量或将继续释放。

　　石家庄 协同发展 推动预期

　　同样受益于京津冀协同发展的还有石家庄楼市。

　　在持续宽松的购房政策下，石家庄楼市也保持着上行的态势。据中国指数研究院的百城价格指数显示，2015年12月，河北7个样本城市除邯郸外房价全线上涨，省会石家庄房价环比上涨0.99%，样本平均价7334元/平方米，石家庄楼市全年环比上涨达4.82%。

　　另一方面，反映市场活跃度和成熟度的二手房市场也表现突出。来自石家庄市住房保障和房产管理局的数据显示，2015年，石家庄二手房累计成交26722套，同比增长31.35%。其中，住宅为26255套，同比增加了31.1%；非住宅共成交467套，同比上涨44.6%。

　　业内人士认为，在京津冀协同发展中，石家庄在交通、基础设施和公共服务等方面将率先感受到协同发展带来的初步成效，这些都将直接拉动房地产市场升值预期，进而影响房价上涨。

　　沈阳 开发商出招去库存

　　东北地区的高库存现象已不是新鲜事，作为省会城市，沈阳是其中的代表。克而瑞沈阳机构提供的数据显示，截至2015年11月，沈阳商品住宅市场的存量高达2948.76万平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面积消化周期高达24个月。同时，据中国指数研究院的1月百城价格指数显示，今年1月份沈阳楼市的成交均价为7137元/平方米，环比下降0.9%，同比下降2.66%。

　　一位熟知沈阳楼市的业内人士表示，目前沈阳聚集了大批品牌开发商，即便市场尚未回暖，大幅降价仍不是他们的首选。值得一提的是，在三环以外的库存量比较大，城区内主要板块的压力并不十分严峻。未来人们对居住的要求更加提高，市场上推出的产品也会更注重细节，并通过分期首付等方式吸引购房者出手。

　　面对去库存大战，沈阳楼市针对返乡人群推出了一系列的优惠活动，希望借此促进销售。根据当地媒体报道，部分楼盘的优惠力度高达18万元。

　　■ 小贴士

　　优选品牌

　　房企项目

　　选择好置业的城市之后，在购房中的一些细节也应当予以重视，才能为资产的保值奠定基础。

　　由于自然光照和四季温差较大等因素，“南北通透、市政供暖”是居住在北方的人们选择房源的必要条件。

　　与此同时，要提前预选好准备考察的楼盘区域、楼盘的数量，了解楼盘的基本情况及未来区域发展的基本状况，切忌盲目跟风。下单之前一定要充分了解项目的背景以及是否五证齐全，优先选择品牌开发商的楼盘。

　　投资慎选高库存城市

　　经过一年的去库存之战，部分北方城市仍持续面临去库存难题。

　　专家建议，返乡置业前一定要做好功课，了解目标城市的楼市成交和库存状况。一般来说，一个城市的住宅库存消化周期一般12个月左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。在高库存城市，楼市前景并不十分明晰，也会影响未来房屋转手变现。

　　本版采写/新京报记者 方王洋

　　（下转A13版）