中国楼市：一边干旱，一边水灾

　　■ 楼市风云

　　中国楼市正在上演罕见天文异象：多地大旱，急需落雨；而少数地区正在遭遇水灾。更奇特的是，政府在旱区采取了人工降温措施，但雨却落到涝区。

　　近期，有两类房地产方面的新闻报道比较热，一是房地产政策频出，比如首套房贷首付比例降至二成，再如契税与二手房营业税优惠等。二是少数城市房价加速上涨，深圳自不必说，上海、北京、南京、苏州也无法淡定了。

　　上海虹口区一新盘近日推出新房，一天内就被抢光，销售额高达36亿元。而有关上海二手房市场，房东跳价、毁约现象层出不穷。如果说一线城市房价强势，人们已经见怪不怪，那么作为二线城市的南京、苏州部分板块房价一年大涨五六成，当地人可就看不懂了。

　　在笔者看来，中国楼市正在上演罕见天文异象：多地大旱，急需落雨；而少数地区正在遭遇水灾。更奇特的是，政府在旱区采取了人工降温措施，但雨却落到涝区。

　　众所周知，去年11月以来中央提出要打一场房地产去库存的歼灭战，而库存压力较大的地区，也正是天气干燥、土地干裂的地区，最严重的是“三北”：东北、华北和西北；其次是西南和中部。

　　而房屋库存压力较小的地区，主要分布在东部地区的长三角、珠三角，这里气候温润，在这两个板块的核心城市，则大雨不止，初现涝灾，以深圳为核心，包括邻近的东莞、珠海、惠州、中山等市的部分地区；以上海为中心，包括苏州和南京。

　　值得关注的是，政府对此采取了差异化的调控政策，分类指导，因城施策。从2014年二季度开始，在多数城市取消限购限贷限外的时候，很多政策文本中，明确不包括一线城市。部分房贷和税收优惠新政，也不包括一线城市。

　　但是，持续两年、频频放松政策之后，“三北”和西南地区、三四线城市的库存压力仍然很大，市场依然供大于求，多数城市房价仍然阴跌，广大中小房企仍在苦苦挣扎，甚至老板跑路现象仍在持续。真可谓：政府积极实施人工降雨，但是“干打雷，不下雨”。

　　楼市土壤肥沃的上述几个东部城市，却大雨瓢泼。统计局70城房价指数表明：2015年12月同比一年之前，深圳房价大涨近47.5%、上海上涨18.2%，排名前两位；而包头和银川皆下跌3.7%，排名最后。

　　另外，需要提示一点：房价指数的波幅小于实际市价。从笔者了解的情况来看，相比一年之前，深圳房价平均上涨八成左右，而且是全市普涨；上海主城区上涨四成左右，但郊区，尤其是远郊只上涨一成左右。而包头和银川的很多楼盘仍在继续降价促销，而且成交量并未放大。

　　西边打雷东边雨，道是无情却有情。从楼市基本面分析，楼市旱灾地区，经济不振（尤其是东北和山西），人口流出，土地不稀缺，住宅库存大，供大于求，房价连续几年不涨。楼市涝灾地区，则正相反，经济稳健、人口流入，土地稀缺，库存较小，供不应求，房价上涨明显。

　　虽然涝区的利好政策并不多，但存在三种“下雨机制”。其一，连续降息降准，宽松的货币政策并不分地区，资金逐利，如水流动，在楼市领域，全国资金更愿意流进一线城市，而非三四线地区。

　　其二，在当前经济与楼市形势下，房价小涨，可以靠自住需求。但若想如深圳那样大涨，主要还得靠投资需求，或者自住与投资兼顾的复合需求，只有非自住需求，才会加大资金杠杆，才会刚刚500万买进，转手就以550万挂牌出售。而三北地区、三四线城市，投资需求很少。

　　其三，在少数强势城市，在房价加速上涨的过程中，如同不断加热的一锅油。此时货币面和政策面一旦有什么新的宽松政策出来，比如降息、比如减税，如同一滴水掉进锅里，立即油花四溅。即便是新政不包括一线城市，也会激起市场情绪的浪花。这是一种典型的资产价格上涨过程中的“正反馈”与“自我激励”机制。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）