量价“双高” 新盘入市催热“小阳春”

　　北京楼市在猴年伊始就铆足了劲要“放大招”。伴随着大兴黄村地块的高举高打，具备成熟入市条件的项目已然按捺不住了。机构统计显示，进入3月，北京将有近30个项目预计入市销售，而北京楼市2016的销售大幕也将由此全面开启。

　　量

　　27楼盘扎堆入市

　　经历了1月、2月的供应低迷后，今年楼市的春天似乎即将来临。

　　根据亚豪机构统计数据显示，在即将到来的3月，北京住宅市场预计将有27个项目入市。其中包括清城国际中心、万泽·经海广场、紫金印象等在内的10个纯新盘，以及首开保利·熙悦诚郡、首开·熙悦尚郡、金融街(长安)中心等在内的17个老项目后期。

　　尽管从目前来看，入市项目与前段时间相比，明显提高了积极性，但也有一些项目不着急赶在新年过后的首月入市。某房企负责人就对记者表示：“近一个月各种政策、小道消息频繁爆出，购房人对于市场的变化需要有一个缓冲过程，可以看看再说，不急于在此时推新。”无独有偶，位于南四环边上的某项目相关负责人也表示，经过去年的快速去化，项目的小户型已基本售罄，剩下的多为大中户型，并没有那么高的周转要求。

　　在市场分析人士看来，由于近两年住宅用地供应量持续不足，使得未来可供开发的面积减少，因此房企对手中项目并不会急于清盘，而是放慢节奏，持续顺销。“基于北京住宅市场的新特征，在2月的沉寂之后，3月也并不会出现井喷现象。”亚豪机构市场部总监郭毅进一步判断，尤其是高价的新项目不会出现一哄而上的开盘现象。

　　在采访中，多位业内人士都指出，随着土地成本的攀升，多数新增项目的售价都处于高位，虽然“快销”已成为共识，但其价格的市场接受度仍成为问题。

　　价

　　纯商品住宅多数破4万元/平方米

　　一个越来越明显的事实正在浮出水面：对于首次置业的刚需群体而言，购买全新的商品房将变得越来越难。“未来大多数的刚需购房者只能从自住房、二手房或者商住项目中进行选择。”某业内资深人士坦言，而这样的判断并非没有依据。

　　记者了解到，3月预计入市的项目分布在朝阳、西城、大兴、丰台、海淀、通州等12个区，尽管大多数项目截至目前对开盘价格仍保持为“待定”，但仅从已公布价格的多个项目中不难发现，纯商品住宅的销售价格多数已突破4万元/平方米，仅有个别项目维持在3万元/平方米左右。比如，位于通州区的老项目东亚·印象台湖，即将推出的产品售价预计在28000元-30000元/平方米；同样是老盘推新，位于大兴区的首开保利·熙悦诚郡，最新一期的售价预计为48000元/平方米。即将入市的一些纯新盘报价则更显得“高不可攀”，比如位于朝阳区大屯路的“八斗”，预售价高达8万元/平方米；而在寸土寸金的西城区，纯新盘紫金印象的报价也高达75000元/平方米。

　　值得一提的是，上述多个项目推出的都是面积超过120平方米的大户型产品。据悉，这些项目的目标客群十分明确，无一例外都锁定“二次改善型或高端置业群体”。

　　郭毅告诉记者，目前北京商品房新项目已经全面高端化，而随着高价地块的陆续入市，这种现象在未来将愈演愈烈。

　　面积

　　16项目推出超120平方米产品

　　2月19日，三部委联合发布关于契税与营业税的三条新规，其中适用于北京的仅契税第一条，即“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看，以往“普通住房”的说法已不复存在。

　　仅仅是这一条利好，已经让主打改善型的项目跃跃欲试。

　　据记者不完全统计，在3月预计入市的项目中，推出的产品面积超过120平方米的达到16个，包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡以及西四环的大苑·海淀名著等，已超过供应总量的半数。其中，户型面积超过150平方米以上的项目更是达到11个。

　　多位业内人士都表示，对于全城豪宅化的北京住宅市场来说，新的契税政策对“卖一买一”的改善型家庭来说有利好，促成了改善型产品的集中入市。因此，预计3月的中端改善型产品成交也将引领市场。

　　算账

　　家庭唯一住房契税最高降2%

　　以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例，在新政前如果被判定为非普通住房，需缴纳15万元契税，而执行新标准后，只需按照面积段来划分，90平方米以内的契税为5万元，90平方米以上则契税为7.5万元。

　　据业内人士介绍，由于北京近年来房价的持续上涨，大量项目已突破“普通住房”的标准，按照2014年9月公布的北京普通住房认定标准，2015年北京成交的55321套纯商品住宅中（扣除保障房、自住房、商住），各环线区间超过普通住宅单价标准的共有15660套。如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话，这部分房源的契税，将由此前需缴纳总房款的3%，降至最低1%。

　　本版采写/新京报记者 李捷