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暂停供地与去库存南辕北辙

2016年03月01日 星期二 新京报
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  房地产去库存的手段有很多,供给这端要做的恰恰不是减少,而是稳定持续地供地。

  房地产去库存,最有效的方法就是降价。开发商喊房子卖不出,乃是他们不愿将房价降至购房者抢购的地步。道理就是这样,简单得无需多说。很多地方政府一边喊去库存,出台政策的实际后果却是抬升房价。最近海南暂停商品房用地的供应审批,就是这样。

  暂停新建,待库存清得差不多再说,这有什么问题吗?单个开发商制定这种规划,确实是在去库存。关键是,市场上有无数开发商和购房者,他们受价格的指导而行动。问题是,暂停供应利于房价下降吗?答案很显然,掐住上游减少供应,只会促使房价上涨。

  任何房地产开发商,只要不是想在这个市场上捞一票就走,他们都会制定长期战略。土地供应捏在政府手里,每年新增用地如此有限,还要竞拍获得。开发商都有土地储备的规划,这不是很多人想象的坐地起价,而是事关公司生死。土地供应量足宽敞,囤地惜建就没有太大的必要,毕竟囤地也有其成本。如果未来土地收紧,开发商手头又没地,和主妇家里没米有什么区别?

  已建成房产的库存,道理也一样。如果供地平稳,开发商无法判定后市,他们只好持续降价,减少库存,民众也有机会买便宜房。可能有房产商亏损破产,这是他们追逐房地产热潮应当预料的结果。如果政策释放出强烈信号,他们就会停止降价,等待回暖。很多房产商在大量库存时还撑价惜售,就是因为他们在等待政府救市托价。

  举一个极端的例子,如果政府规定:开发商一天不把房子全卖掉,政府就一天不供应土地。这项政策它将引起两个奇特的现象:民众将疯狂地抢购房子,因为涨价将持续进行;房产商将捂盘惜售。很多房子固然会卖出去,库存却永远存在。

  很多人说,政府出台政策引发回暖情绪,还在犹豫的人果断出手,这不是在去库存吗?确实,房价上涨的传言刺激短期销售。不过,影响的只是潜在购房者。恐慌情绪不过使观望者提前行动,这种去库存短暂而有限。一旦政策落实,房价上涨,消灭的可是真实存在的需求。

  房地产去库存的手段有很多,供给这端要做的恰恰不是减少,而是稳定持续地供地。很多人担心,房产商拿地后会疯狂盖房,加剧库存压力。此种担心并无必要。盖房受成本制约,除了土地出让金,还有一大堆成本。房产商不会无节制盖房,并通过囤积土地转移产能。从长期看,供地充足使房地产价格平稳,对民众也是大好事。

  有人会说,海南省政府暂停供地就是为了烘托房价,继而提高土地出让金。毕竟低地价不利于财政收入增加。我对此持怀疑态度。现在地方财政依赖土地出让金,暂停出让土地,政府收入是实实在在地减少。至于房市何时回暖,土地交易何时火爆再创高价,又实在难说。我们只看到,房地产去库存确实是一项严峻的经济任务,地方政府不敢怠慢。他们既不想房价大跌,又要去库存,两者怎么能兼得。

  □箐城子(《罗辑思维》主编)

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