暂停供地与去库存南辕北辙

　　视点

　　房地产去库存的手段有很多，供给这端要做的恰恰不是减少，而是稳定持续地供地。

　　房地产去库存，最有效的方法就是降价。开发商喊房子卖不出，乃是他们不愿将房价降至购房者抢购的地步。道理就是这样，简单得无需多说。很多地方政府一边喊去库存，出台政策的实际后果却是抬升房价。最近海南暂停商品房用地的供应审批，就是这样。

　　暂停新建，待库存清得差不多再说，这有什么问题吗？单个开发商制定这种规划，确实是在去库存。关键是，市场上有无数开发商和购房者，他们受价格的指导而行动。问题是，暂停供应利于房价下降吗？答案很显然，掐住上游减少供应，只会促使房价上涨。

　　任何房地产开发商，只要不是想在这个市场上捞一票就走，他们都会制定长期战略。土地供应捏在政府手里，每年新增用地如此有限，还要竞拍获得。开发商都有土地储备的规划，这不是很多人想象的坐地起价，而是事关公司生死。土地供应量足宽敞，囤地惜建就没有太大的必要，毕竟囤地也有其成本。如果未来土地收紧，开发商手头又没地，和主妇家里没米有什么区别？

　　已建成房产的库存，道理也一样。如果供地平稳，开发商无法判定后市，他们只好持续降价，减少库存，民众也有机会买便宜房。可能有房产商亏损破产，这是他们追逐房地产热潮应当预料的结果。如果政策释放出强烈信号，他们就会停止降价，等待回暖。很多房产商在大量库存时还撑价惜售，就是因为他们在等待政府救市托价。

　　举一个极端的例子，如果政府规定：开发商一天不把房子全卖掉，政府就一天不供应土地。这项政策它将引起两个奇特的现象：民众将疯狂地抢购房子，因为涨价将持续进行；房产商将捂盘惜售。很多房子固然会卖出去，库存却永远存在。

　　很多人说，政府出台政策引发回暖情绪，还在犹豫的人果断出手，这不是在去库存吗？确实，房价上涨的传言刺激短期销售。不过，影响的只是潜在购房者。恐慌情绪不过使观望者提前行动，这种去库存短暂而有限。一旦政策落实，房价上涨，消灭的可是真实存在的需求。

　　房地产去库存的手段有很多，供给这端要做的恰恰不是减少，而是稳定持续地供地。很多人担心，房产商拿地后会疯狂盖房，加剧库存压力。此种担心并无必要。盖房受成本制约，除了土地出让金，还有一大堆成本。房产商不会无节制盖房，并通过囤积土地转移产能。从长期看，供地充足使房地产价格平稳，对民众也是大好事。

　　有人会说，海南省政府暂停供地就是为了烘托房价，继而提高土地出让金。毕竟低地价不利于财政收入增加。我对此持怀疑态度。现在地方财政依赖土地出让金，暂停出让土地，政府收入是实实在在地减少。至于房市何时回暖，土地交易何时火爆再创高价，又实在难说。我们只看到，房地产去库存确实是一项严峻的经济任务，地方政府不敢怠慢。他们既不想房价大跌，又要去库存，两者怎么能兼得。

　　□箐城子（《罗辑思维》主编）