京沪房价永远涨是种“错觉”

　　举一反三

　　随着房贷首付比例下调等一系列“政策红包”逐步落地，楼市回暖是一个不出意料之外的局面。但如果支撑房价的只剩下投资与避险资金，显然不是什么好事情。

　　春节后的楼市升温迅速。上海部分区县房地产交易中心人满为患，门口长长的队伍一直排到了马路上，甚至造成一定程度的交通拥堵。2月27日，位于杭州城东的楼盘杨柳郡迎来二期首批房源开盘，388套房吸引了客户超1400组人到场，在正式摇号开盘2小时后宣告售完，成为杭州楼市猴年首个“半日光”楼盘。在上海，某均价达每平方米8万元的高端楼盘，352套“千万豪宅”开盘当天被抢光。深圳、南京等热门城市也出现“裹棉被排队”的“漏夜抢房”景象。

　　与所有具有投资价值的产品一样，在房地产领域有买涨不买跌行为与心理，所以，涨价心理预期会滋生出“恐慌心理”，进而推高房价的非理性上涨。整体市场变化在心理层面加大了供需结构的紧张，加大了卖家的优势。中介机构则借机炒作，鼓动不明真相的购房居民提前办理相关手续，人为制造紧张情绪。对此，上海市住建委：将对散布不实信息的房地产中介机构予以严肃处理。

　　不过，市场氛围，最终是受客观因素影响的。春节后楼市的回暖，首先是因为政策因素，宽松的购房政策。刺激了各类购房者进入，市场交易活跃自然推动房价上涨。

　　2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，下调不实施“限购”城市首套房和二套房首付款比例。2月19日，财政部等三部委发文《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房的给予税收优惠。

　　所以，随着房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”逐步落地，楼市回暖是一个不出意料之外的局面。

　　除了政策影响，更为底层的是供求结构。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“近期上海楼市出现亢奋的态势和契税等政策调整有直接的关联。在春节后的成交结构中，仍然以改善型和豪宅项目为主。”这种改善性的需求，某种程度上，反映了资金的避险需求。

　　资金的避险需求，对于一线城市而言，局部优质供给开始出现库存规模不足，而三线城市，根据国家统计局的数据显示，绝大多数三四线城市房价同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三个城市湛江、蚌埠和襄阳均为四线城市，房价跌幅都超过3.5%。受库存去化周期过高影响，三四线城市房价难以大涨，甚至存较大可能性继续下跌。此消彼涨之下，资金会怎么选择不言而喻，自然会刺激一线城市房价上涨，再加上政策原因，需求就爆发性地释放出来。

　　京沪深等一线城市，因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈吸引力，人口净流入量长期处于高位，这种基本面可以对楼市构成显著支撑。在这种局面之下，京沪永远涨，不但成为一种观点，甚至变成了一种信念。

　　但这可能会是种错觉而已。当分化一直进行下去，会出现什么局面呢？

　　人们选择在什么地方生活，总是希望选择收入高，消费低的地方，对于一套自住房而言，房子肯定是最大的消费。一方面，北上广虽然房价高，但收入高，机会也多；另一方面，北上广与杭州、苏州、南京、天津这类城市，毕竟在同一个国家之内，资金流动，人员迁移，工作岗位相对而言没有限制。当分化局面加大，房价差异加大，房价/收入之差达到一定程度之后，北上广的高房价效应就会大于高收入效应，迁入就没有动力了。人们可以选择其他地方工作与生活，而资本也可以选择新的地方投资，对于高房价地区就逐渐失去有效购买力了。如果支撑房价的只剩下投资与避险资金，显然不是什么好事情，而这实际上是正在发生的事情。

　　□刘远举（上海金融与法律研究院研究员）