警惕“楼盘贵过机场”成经济包袱

　　■ 一家之言

　　当前高企的房价已成为了妨碍经济增长和转型的烫手山芋,一线城市房价收入比的增速远高于房租收入比增速，直观地映射出房价过高对经济增长的约束。

　　近期的一线城市房价大涨，引发了越来越多的警惕。沪深等地和相关金融监管部门，将当地房价的疯涨趋向定格为非理性繁荣，并业已或开始考虑实施清理整顿首付贷、二套房差别政策等收紧措施。

　　当前部分地区的房价确实涨得有些过火。有测算发现，一线城市的房地产总值，甚至可以买下大半个美国，另有测算结果显示，深圳尚都花园小区的整体房产市值高达140亿元，与中国第五大机场深圳机场148亿元的市值相当，后者仅航站楼的建筑面积就约69万平方米，相当于3个尚都花园。基于尚都花园市场租金80元/平米计，总面积为21万平米的尚都花园的年均虚拟租金收入为2亿元，租售比达70，即要收回成本需要70年，而根据深圳机场2015年净利润5.36亿元计，148亿元的市值，相当于27.6年可收回成本。

　　尽管相关的测算不尽严谨，但确实透射出一大问题，最近一线城市房价高涨正在成为牵制经济增长潜质有效发挥的不利因素。通常而言，一国或一地房价的边际增长幅度，不应长期脱离该地的全要素生产率（TFP）的边际增幅，即单位土地面积的地租预期增速应与单位土地面积的产出预期增速相当，单位土地面积的预期边际产出若无法覆盖房价的增长速度，房市就会滑入零和甚至负和的博傻场景，就会激励短期投机交易，增加经济运行成本。

　　深圳一个小区的房产价值接近于一个机场的价值，已映射出高房价对经济的负面影响。这种负面影响也正在暴露，几份深圳官方报告显示，无论是高端的南山区，还是低端的龙岗区，实体产业都出现了全面溃退迹象。

　　全国上市公司第一区的深圳南山区一份官方内部资料披露，在土地和资金价格共同上涨冲击下，工业发展动能正在衰竭，在金融、地产和基建火爆的同时，工业、零售业、营利性和非营利性服务业，在2015年均不及预期。就工业而言，企业运营成本快速上升，工业企业亏损面达34.8%，部分企业迁出现象持续。深圳龙岗区的一份官方报告披露，剔除华为后，龙岗规模以上工业总产值、工业销售产值、出口交货值均陷入负增长，场地租金、员工薪资和融资成本等快速上涨是主要原因。

　　一线城市房价收入比的增速远高于房租收入比增速，直观地映射出房价过高对经济增长的约束，因为在房价收入比已不合常理下，房租收入比将是衡量房价是否合理的重要指标之一，房租收入比一旦过度偏离TFP增速，当地的优质经济金融资源将不堪重负地被挤出去，导致优质人才流失和优秀企业外迁等。数据显示，2015年深圳居民的年均可支配收入为44633元，位居广东省榜首，以去年深圳全市房租月均63.96元／平米计，一个家庭在深圳租住100平米的年租金达76752元，大致计算房租将占双职工家庭可支配收入的86%左右。若这种状况得不到有效改善，深圳对新劳动力和资本的吸引力将被削弱。

　　因此，当前高企的房价已成为了妨碍经济增长和转型的烫手山芋，为房市消肿是稳增长和推动经济转型升级的必要前提条件，否则在高企的房价下去库存、稳增长和推动经济转型升级，将如同是戴着镣铐在空中楼阁中跳舞，最可预见的功效就是将成本转移给博弈弱势方。

　　□刘晓忠（财经专栏作者、资深金融从业者）