首付贷购房易陷入“狗追尾”窘境

　　■ 一家之言

　　如果说中国前几年的房市热，是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收入（良好的就业前景）、丰厚的储蓄和购买能力，那么这一轮更多是类似股市场外配资作用的后果。

　　房价正在成为这个春天最热的话题之一。诸如“深圳市今年一个月房价上涨75%”，“上海房主买一套房，一年涨500万元，等于一辈子的工资收入”，“杭州一楼盘引来千人抢购”，“北上广深四大城市的房地产总值等于半个美国，远超整个日本”等等，一个个话题热度与房价一齐飙升。

　　部分互联网金融公司推出“首付贷”金融产品更是成为助推剂之一，此类产品可为购房者提供数十万元、无抵押、资金自由支配的信用贷款。显然，这类借助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房的方式，和当年美国的“次级贷款”真是如出一辙，极大加大了房地产金融风险。比如，深圳一栋一千万的房子，首付20%就是5倍的杠杆，而20%的200万，场外配资可以达到180万，也就是说，用20万翘动了一千万，等于运用了50倍的杠杆率，远远超过了美国次贷之前的杠杆率。

　　这一信贷消费模式的特点，严重扭曲了楼市的供求关系。如果说中国前几年的房市热，是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收入（良好的就业前景）、丰厚的储蓄和购买能力，那么这一轮更多是类似股市场外配资作用的后果。

　　这些年来，中国房价一直在上涨，使得大家产生了还会不断上涨的心理预期，形成了强烈的投机心态。就在全球央行不断降低利率、房价日日上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下，越来越多的投机客进场，金融里的“狗追尾”现象也就出现了：房价上涨时，推动土地价格上涨，而土地价格上涨再倒过来推动房价上涨，狗越转越快——房价越炒越高，购房者需要拿出的资金越来越多，贷款额度也越来越高，而当大多数人连首付都用贷款买房的话，货币超发就不可避免，最后受损失的，还是经济本身。

　　当支出模式和收入分配使经济活动的成果能被吸收，而不引起金融系统的危险失衡，产出在金融方面就是可持续的。但是，如果产生足够需求来吸收经济中的产出需要过多借贷，或远低于零的实际利率，或者二者兼有，产出就是不可持续的。当产出不会产生通胀或者通缩的压力，它就是“潜在的”压力。

　　以非理性的方法进入楼市，很有可能是炒房者的最后疯狂。因为从金融角度的三点：即信用、杠杆和风险控制的角度来分析，人们已经失去了理性的判断力，持续高房价不仅将导致金融系统风险。根据现代经济学费舍尔的理论，通缩的风险来源于债务，无论是企业还是个人，在面对持续攀升的债务之际，便不得不紧缩消费开支，消费能力之所以下降，就是债务水平提高的后果，而这实际上是对消费和实体经济进行抽血。

　　目前，中国的高房价显然已经出现了绑架实体经济迹象，阻碍了中国经济的可持续健康发展。怎么办呢？一句话，想要摆脱“狗追尾”的窘境，实现房价理性回归，首先就要从去杠杆开始。

　　□陈思进（资深投资风险顾问）