首付贷：推高房价元凶？(1)

　　■ 名词解释

　　首付贷：是指在购房人首付资金不足时，由地产中介或金融机构为其提供资金拆借，为购房人变相发放可用于首付的贷款。在一些房屋总价较高的城市，“首付贷”可以让部分购房者的实际首付约降至10%。

　　春节过后，一二线城市楼市的热度直线飙升。在房价颇受关注的同时，“首付贷”也被推上了风口浪尖，被质疑推高房价，并增加了楼市风险。随着上周六央行的首次正面回应，“首付贷”画上了句号，被官方叫停。

　　那么，“首付贷”到底是什么？风险何在？

　　发酵

　　从摸底到被指“违法”

　　一二线楼市火热的背后，是首付贷事件的不断发酵。

　　3月4日，深圳市开始对网贷平台、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他高杠杆放贷的情况进行摸底排查。继深圳之后，北京也开启摸底涉嫌高杠杆房贷的进程。3月9日，上海市启动首付贷摸底调查行动。随后，广州也展开了对首付贷情况的深入调查。

　　在一系列排查研究之后，“首付贷”这一房地产金融产品被官方打上了“违法”的标签。

　　就在上周六，央行副行长潘功胜在十二届全国人大四次会议举行的记者会上称：央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

　　官方说法一出，不仅是传统中介的首付贷业务偃旗息鼓，不少P2P平台的首付贷产品也纷纷下架。根据盈灿咨询3月14日针对20家主要对接首付贷资产的P2P网贷平台进行的调查显示，其中有17家平台停止了首付贷相关业务，有一家平台仍在发首付贷相关标，两家借款端仍然有相关业务展示。

　　相关房地产中介人士表示，首付贷现在正处于风口浪尖，中介对于与首付贷相关的金融产品也是谨慎对待，暂停服务是普遍的选择。

　　回溯 何为“首付贷”？

　　所谓“首付贷”，即相关贷款资金可用作购房首付款，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介等设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样，房地产加强了杠杆，购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下提前进入房地产市场。

　　记者了解到，首付贷主要分为两种，有抵押和无抵押。一名房贷金融产品的资深从业人士告诉记者，无抵押首付贷的审核更加严格，通常贷得的资金很低，放款额度往往在30万元以内。而有抵押的首付贷通常针对的是二手房的交易，购房者通常自己有住房，但出售已有房源与购买新房的交易时间不匹配，在短时间内凑齐首付资金紧张，就将已有住房抵押换取新房的首付。

　　实际上，自从互联网+进入中介行业，金融平台搭建已被业内公认为中介行业乃至房地产行业的一大趋势。以链家为例，目前其已将经营的触角伸向了新房、金融、装修等房地产上下游领域，而非仅限于传统二手房经纪业务。而链家持有的第三方支付牌照，也为其相关金融业务提供了资质和可能性。

　　尽管行业趋势如此，但对于混杂的市场来说，目前首付贷产品正处于“半监管”状态。不久前，有多名业内人士指出，此类P2P平台或产品，部分或存在涉嫌自融或利益输送的风险。

　　中原地产首席分析师张大伟就表示，对中介和代理机构来说，涉足房地产金融，优势可以说是促进了市场交易，但从资金使用通道来说不够透明，蕴含了巨大的风险。

　　规模 50亿？1万亿？

　　楼市上行背景下，部分投资客重回市场。首付贷被当作撬动房价的洪水猛兽。那么市场上首付贷的规模究竟有多大？

　　此前有媒体报道，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的，单就中介行业而言，“场外配资”规模或早超1万亿元。

　　但也有大部分业内人士认为，这样的估算规模太过夸张。

　　同策咨询研究部总监张宏伟曾对媒体表示，首付贷使用比例大约为5%，即中介公司交易的100套房子中，大约有5套使用了首付贷业务的，首付贷业务开展得较好的公司，可能会达到8%-10%。

　　除了中介公司，目前部分P2P平台也提供首付贷服务。据不完全统计，有近50多家P2P网贷平台出现过首付贷标（出现过1次符合首付贷类型的标即进行统计），其中有20家P2P网贷平台以对接首付贷资产为主要业务，包括多宝贷、合汇贷等。不过目前已经有多家平台暂停了首付贷相关业务，包括广州e贷、房天下理财等平台。

　　根据盈灿咨询的不完全统计，近8个月P2P网贷首付贷的累计成交量达到了43亿元，由于2015年7月前首付贷的成交规模相对较小，因此P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。

　　而此前有媒体报道，在深圳，负责摸底排查的深圳互联网金融协会秘书长曾光说：“据不完全统计，此次摸底排查的企业预计30家左右，所投放的‘首付贷’存量规模大致在25亿至30亿元。”

　　虽然从目前看来首付贷的规模似乎并没有想象中巨大。但一些类似于首付贷的场外配资渠道仍旧大有人在。

　　“首付贷在前几年市场低迷的局面下推出时，还被业内称赞为有助于加快项目去化。在市场上涨时，却被认为助推房价上涨的推手。禁止了首付贷，购房者也会从别的渠道寻找资金。”某P2P平台相关人士表示。

　　盈灿咨询的数据也显示，目前P2P平台的其他房贷产品，如按揭贷、赎楼贷等数据并没有明显下降。

　　（下转B11版）