合生创展 尚能赶超否？

　　日前，合生创展发布了2015年度全年业绩，其合约销售额为约122.79亿港元，同比上升82%；合约销售面积为约88.4万平方米。

　　事实上，早在2004年，作为“华南五虎”之一的合生创展便成为首家冲破百亿大关的房企，而同期万科的销售金额仅为91.6亿元。

　　如今，万科、保利、恒大、碧桂园等已晋级“千亿军团”，合生创展的光环逐步褪去。是竞争力降低还是有意转型？拥有3000余万平方米优质土储的合生创展，还有机会赶超吗？

　　拿地模式决定“慢周转”？

　　回顾合生创展的发展历程，发现其在2009年达到150.9亿元的销售业绩高峰后，便开始徘徊不前，至今仍保持在百亿规模。

　　这与2010年之后市场深度调控不无关系。随着房地产市场收紧，尤其是一线城市的购房需求受打压，拥有大量一线城市项目和土地储备的合生创展业绩开始下滑。

　　此外，有关人士将合生创展发展缓慢的原因归结为开发模式“不合时宜”。2010年之后，楼市调控政策及市场流动性逐步收紧，“死扛”不如“跑得快”，众多房企纷纷采取高周转模式，快速回笼资金，现金为王。

　　但合生创展依然沿用此前港资的操盘思路：通过低价收购、并购土地，捂盘，依靠土地价值上涨来实现企业高利润的回报，忽视了规模化发展。

　　据悉，合生创展经常通过协议出让、收购和关联交易等方式，以较低的价格获得大量地块。2015年的年报即印证了这一点：合生创展依照自身条件和市场行情，谨慎积极地参与“城市更新改造”项目，以取得中心城市最优质的土地资源。截至2015年12月31日，合生创展拥有土地储备3099万平方米。

　　“合生创展这几年的业绩表现一般是有理由的。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示，原因之一在于，很大一部分项目开发节奏缓慢。“合生创展很少通过招拍挂拿地，而是通过一二手联动等特殊渠道拿地，决定了其很难做到高周转，实现快速销售。”张化东说。

　　产品业态布局考虑不周？

　　“从产品业态来看，合生创展不仅有住宅，还有城市综合体、商办物业及产业地产等业务，这些项目周转效率‘先天不高’，要么持有，要么销售不快。”张化东说。

　　查阅合生创展的旗下项目资料发现，其集中在一二线城市的项目整体走高端、大盘的路线。有不愿具名的业内人士表示，这导致了合生创展的资金投入量过高，销售效率过慢，一旦出现选址失误，很容易导致资金周转出现问题。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这并不是说合生创展的城市布局有错，“实际上其进入开发的很多城市的投资价值还是较大的，问题在于公司对项目的定价能力偏弱。”他举例：广州市场虽属一线城市，但成交均价偏低，因此业绩难以快速提升；中山、惠州等城市，由于关联度较大，市场一旦不好，就容易出现业绩低迷的局面。因此，严跃进建议，城市选择不宜过于集中，从而达到分散投资风险的目的。

　　而围绕合生创展2015年销售额、发展战略、多元化布局等相关问题，记者联系该公司相关负责人，但至截稿时对方仍未给予回复。

　　优质地块助力“逆袭”？

　　走过高速发展的黄金时期，走入行业深度整合期，合生创展也在逐步调整。合生创展执行董事兼副主席朱桔榕在评论集团业绩时表示，集团将加大力度发展一二线城市的刚需改善型住宅，稳步发展一线城市核心地段的商业地产项目。

　　而3099万平方米的土地储备成为合生创展“赶超”的后盾。

　　“这一土地储备规模属于中等偏上，而且不少土地很优质，是位于一线城市的核心地段。这不但能给合生创展带来持续的新增供应，而且还能规避从招拍挂市场高价拿地的风险。更为重要的是，在目前一二线楼市回暖明显的情况下，土地价值能转化为销售业绩。”一位长期关注合生创展的业内人士如是说。

　　“对合生创展而言，通过对城市更新改造项目的积极参与，体现了其有意转型城市运营商的战略考虑。此类业务也能够助力其获取一些优质地块，并获取当地政府更大的信任。”严跃进说。

　　不过，有关人士认为，未来合生创展还需要在提升企业内部的管理效率、品牌推广、制度转变等方面下工夫。

　　新京报记者 张晓兰