北京楼市放缓了“脚步”

　　■ 楼市观察

　　有上海、深圳的升级版调控政策在先，北京楼市的头顶也高悬着达摩克利斯剑。

　　近期，北京二手房市场成交放缓，一手商品房市场供需失衡。在政策预期收紧的大背景下，似乎在酝酿着一波全新的市场走势。

　　二手房：成交量、均价双双回落

　　在遭遇了今年以来北京二手房市场的快速上涨期之后，购房人齐先生决定将买房计划暂缓。“本想在自己所在的小区再买一套一居室给父母住，但价格涨得有点可怕。”齐先生告诉记者，眼看着65平方米的一居室在一个月内从255万元跳涨至325万元，已经超出了他的支付能力。而这只是一季度二手房大涨的一个缩影。

　　在经历了3月份破纪录的成交峰值后，北京二手房市场正在进入一轮新的观望期。数据有更强的说服力。记者从链家网获悉，4月第一周，北京二手住宅市场的网签量和成交均价同时出现了5周来的首次下滑，5136套的成交量，环比下降了近四成；成交均价为39660元/平方米，为春节后的首次回落。

　　值得注意的是，4月以来，北京二手房市场的新增房源和新增客源同时在下降。机构的最新统计显示，新增房客比已低于3。而市场的常规判断是，新增房客比低于4时，意味着市场进入了低迷状态。

　　而这对于目前以改善型为主的一手商品房市场而言，并不算是好消息。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，由于前期购房需求的大量释放，对后续市场可能会形成透支现象。“很多人趁着市场活跃期把房子买了，未来在一定时期内市场的需求端就会出现断档，从而引发销售无法达到预期。再加上政策的预期，北京楼市持续升温的步伐可能会被打断。”

　　一手房：存货少、豪宅化，销售放缓

　　较之于市场的走势，让北京的房企更加头疼的还有“存货”不足的困扰。

　　某港资上市房企相关负责人就表示，旗下除了顶豪项目在售外，几乎没有能够覆盖到范围更广的刚需群体的项目，面对目前热火朝天的市场也无计可施。

　　类似的窘境并非孤案。中原地产数据显示，截至4月13日，北京今年新增供应的商品房（不含自住房保障房）合计为3634套，而实际成交套数达到11944套。供需比达到了1:3。

　　第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤分析，一季度北京新推的项目非常少，主要是由于企业手上的资源太少造成的。“如果这些企业在北京的存货足够多，应该会想尽快推出变现，因为毕竟现在的市场环境仍然处于一个比较高的价位。这比捂盘惜售对赌一个不确定的未来市场，要更合算。”

　　多位业内人士也认为，未来市场整体销售节奏放缓是大概率事件。亚豪机构市场部总监郭毅就指出，一方面受土地资源稀缺的影响，2015年北京出让的纯商品住宅用地面积仅300万平方米，而当年商品住宅的成交量高达700万平方米，需求在不断上升，但受制于土地供给的萎缩，开发商自然会控制供应节奏；另一方面，“地少价高”带来的高价项目的不断增多，整体市场豪宅化，也将使得整体销售节奏放缓。

　　某业内资深人士认为，从库存规模来看，北京市场的量是不多的，所以不排除部分销售业绩不错的房企会放缓在北京的推盘节奏，不急于推盘或者促销，而是以足够的耐心慢慢去化，从而实现利润最大化。

　　新京报记者 李捷