房产投资需求缘何卷土重来

　　■ 楼市观察

　　那些以短线升值为目的投机者，才应是政策重点抑制对象。不一定要限制他们购房，可以通过税收手段大幅提高他们的短线交易成本。

　　去年以来，少数城市出现了久违的房地产热，不仅自住需求源源不断的释放，而且投资投机性需求也重现江湖，在深圳等个别城市，这类需求成为推高房价的主要力量。于是，人们不禁要问：什么原因导致这一现象？

　　我将其总结为三点：钱多、坑多、人不傻。

　　首先，钱多。众所周知，2014年11月以来，我国连续多次降息降准，实行宽松的货币政策。

　　首先利率降至历史低位。经过六次降息之后，当前我国基准利率只有1.5%，五年期以上基准贷款利率只有4.9%，皆创历史最低值。而从货币供应量来看，今年2月末，广义货币（M2）余额同比增长13.3%，比去年同期高0.8个百分点；狭义货币（M1）余额同比增长17.4%，比去年同期高11.8个百分点。说明货币供应出现放量。此外，资金规模明显超出实体经济需要。GDP增幅反映经济，主要是实体经济的规模扩张，经济要发展，就需要合理规模的新增货币供应。因此，拿M2增幅减去GDP增幅的余值，代表多出实体经济所需的资金量。而这一指标，2015年四季度达到7%，明显高于2000年以来3%的均值，而且创了2010年以来的新高。预期2016年一季度亦如此。这多出的7%的资金，需要寻找出路。

　　其次，坑多。对于普通投资者来说，过去几年中国的投资陷阱太多太多，而且近两年进入风险暴露期。比如，2011年以来各地民间高利贷泡沫接连破灭，泛亚、中晋系、金鹿财行等诸多大中型理财公司或P2P机构，皆出现兑付难，无数散户投资者的家庭财富成炮灰；另如，中国股市在经历2015年上半年疯牛行情之后，下半年持续下跌，一大批小鲜肉被埋葬，大量老腊肉也被套。

　　放眼望去，真的是到处遍布投资“大坑、中坑、小坑”。如何跑赢通胀？去年以来，这一问题，使越来越多的中国中产家庭和富裕阶层，感到困惑、焦灼和无奈。

　　最后，人不傻。过去多年的历史与经验表明，与投资股票、高利贷、P2P、黄金等诸多领域而掉进“坑”里的人们相比，投资房产的人们，还不算傻。即便是房价存在着短周期波动，也有下跌的时候，但如果以五年、十年的跨度来看一宗房产投资，则多数投资的收益率是正的，且高于其他投资产品。

　　正是因为存在上述三个因素，投资性购房比例明显上升也就是情理之中。也正因如此，当3月下旬上海与深圳限购升级之后，部分需求加速被挤压至周边不限购城市；在苏州和南京政策有所收紧之后，依然出现猛烈的地王潮。

　　但上述三个因素的存在，以及投资房产现象的重新出现，不仅是一个经济现象，也是一种社会现象。我们需要认真的剖析现象背景后的内因，找出长期解决之道，而不是仅仅拿出“限购限贷”的行政大棒，猛抡一圈。如果不解决根本性的问题，则既无效果，又徒增管理成本。

　　2015年12月的中央经济工作会议提出：要发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这也就意味着，以租金为目的，追求长线收益的个人投资性购房，具有存在的合理性。

　　而那些以短线升值为目的的投机者，才应是政策重点抑制对象。不一定要限制他们购房，可以通过税收手段大幅提高他们的短线交易成本。你可以炒房，但获利的大头，需要上缴国库。而你却承担了更大的亏损风险。如此，自然能压住炒房之风。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）