楼市正呈现“板块轮动”效应

　　■ 一家之言

　　只要资金过剩的局面没有改变，则楼市板块涨势的轮动链条还将继续向二三线城市推进。流动性过剩的资产配置荒正在进一步推动楼市链条的向下连锁反应。

　　4月26日，易居研究院智库中心对沪深两地新建商品住宅成交数据进行统计。选取“3·25新政”前后的各30天交易数据，即2月24日-3月24日、3月26日-4月24日的数据，进而评估“3·25新政”的政策效果。总体上看，沪深市场呈现了量价齐跌的态势。

　　但是，上海深圳房价下调的大背景是，去年下半年以来，我国房地产市场出现了史上无前例的现象：板块轮动。2015年二季度深圳房价起飞之后，三季度上海房价发力，四季度北京加速涨，今年一季度广州上涨。2015年一线城市房价上涨，同时带动苏州和南京房价大涨。进入2016年，更多二线城市房价上涨，合肥和厦门表现最抢眼，另外天津、武汉、郑州、南昌、杭州等也开始上涨。

　　今年3月25日沪深限购升级之后，其周边地区房价更是加速上涨。比如深圳周边的东莞、珠海、中山、惠州等；上海周边的昆山、太仓；北京周边的燕郊、大厂、香河等。也就是说，尽管一线城市出现一定程度的下调，但是涨势更多的是被政策挤压至周围板块。

　　探究房地产板块轮动的驱动因素，其中一个关键点正是货币宽松与流动性过剩。

　　经济学有一个重要观点：价格是一种货币现象。货币发行量的大小、增速的快慢，决定了价格的涨跌与波动幅度。其中资产价格的表现更为显著。而房价作为一种准资产价格，也体现得比较明显。

　　两类指标可以说明资金松紧程度。一是货币供应增速。今年3月末，我国广义货币(M2)余额同比增长13.4%，狭义货币(M1)余额同比增长22.1%。尤其是M1，代表着资金“活化”程度，过去半年M1增幅加速扩大，创了近五年新高。二是资金价格。官方的基准利率，可以大致代表资金价格水平。但还有其他指标更能准确地反映社会资金价格。比如，银行拆借利率。3月全国银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率为2.09%，与上月持平，比去年同期低1.6个百分点。处于过去五年以来的偏低位，说明资金面宽松，借贷成本较低。

　　对货币供应与资金价格进行综合评判，可以得出一个结论：当前我国资金宽松程度，仍低于“大放水”的2009年和2010年，但已高于过去五年。这也正是2014年11月以来多次降息降准的结果。

　　在如此宽松的货币环境与资金充裕的背景下，股市仍处熊市、理财公司大量倒闭，居民有钱没处投。于是我们看到，近期农产品价格与猪肉价格，快速上涨。连熊了多年的商品期货也走出一波急促的疯牛行情。在老百姓眼中风险最小的“房产”，理所当然的更是成为部分人资产配置的方向。而一线城市限购抑制甚至挤出了这一需求，于是去年以来，一线城市和少数二线城市和大都市周边中小城市，出现了大量投资性购房需求。

　　这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象。你方唱罢我登场，东方不亮西方亮。沪深调控升级，一线城市止涨，周边需求涌现。

　　因此，只要资金过剩的局面没有改变，则楼市板块涨势的轮动链条还将继续向二三线城市推进。这也是之前环北京的河北区县屡屡被传“限购”谣言的原因。流动性过剩的资产配置荒正在进一步推动楼市链条的向下连锁反应，无论承不承认，利用涨价来去库存正在逐渐成为现实。

　　□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）

　　相关报道详见B03版