土地续期之争，也是土地出让改革机遇

　　■ 观察家

　　既然让业主在土地到期后补缴土地出让金广受争议，那何不换种做法，让自动续期后业主按年缴纳一定的土地使用税或物业税呢？

　　最近热度最高的话题，莫过于20年土地使用权到期如何续期。

　　早些时候讨论的是：同为2007年颁布的两部法律《物权法》和《城市房地产管理法》（修改颁布），关于到期土地使用权续期的规定是不一样的。但很快大家意识到，物权法是物权方面的基本法，应依物权法的规定审视土地使用权到期的问题。物权法第149条说的是:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。正值南方有的地方出让的土地是20年期限的，如何续期就自然成为全民关注的焦点。

　　有人认为“自动续期”，没有说收费，那就是免费续期。许多人赞成。尤其在某地方准备对续期时收取基准地价30%甚至35%的出让金的时候。人们同情之余，也对这一主张予以喝彩。对此笔者颇有些想法，愿与大家分享。

　　首先，物权法为何会写“自动续期”——据立法者回忆，主要是因为当时的立法者担心巨量的到期土地会导致主管机关无法应对办续期手续的负担；将手续免去，于是规定“自动续期”。至于续期收不收费，当时的主导者认为后人会更智慧地解决或抉择。可见，立法原意并非自动即免费。

　　其次，20年土地使用权到期如果免费，对于缴纳70年土地出让金的人而言不公平。其间土地出让金的差额可能是几倍。公平乃法律的本质，也是法律被人们信奉的原因。

　　第三，70年土地使用权也会到期，20年到期与70年到期的土地使用权都需要统一的制度安排。因此，可以使20年到期土地的续期，成为其后到期土地续期的预演。何谓预演？改革是也。

　　第四，怎么改。想想坊间N年前关于物业税或者土地税的传言，我们的灵感就该朝这个改革方向去发展。既然现在对那些缴了20年土地出让金的人再收一笔土地出让金，当事人难以承受，旁观者亦多啧言，何不借此机会，让自动续期后的业主按照年度缴纳一定的土地使用税或物业税呢？

　　这样任何到期的土地使用者都可以得到自动续期，但其后则按照年度交税。交税的好处明显大于土地出让金。因为土地出让金是一次性收取，收取后会很快使用殆尽。而税收是细水长流，金额不大，老百姓可以负担得起，而国家财政可以得到源源不断的注入。

　　说到此，有人会问，你怎么知道土地使用税金额不大？因为粗略地看，若把土地出让金分成七十份，再考虑已经收取过的递减，每年的土地使用税不应该很高。这只是一个技术活，按照其他国家的通例，精算师好好算算，保持客观，就会有一个公平的结果。

　　还有人担心地问，如果业主不去交税怎么办？不能过户，就这么简单。另外还有其他行政手段，如通知交税、催缴，日常的检查监督等。“出来混总是要还的”，制度总要留有后手才行。

　　最后笔者想强调的是，土地续期后如何收税是法律保留事项，需要全国人大立法或者授权方能为之。改革还是要与立法同步而非突破，才是法治之途。

　　□刘莘（学者）