全球经济正再度陷入房地产周期

　　■ 管窥天下

　　美国房地产市场的繁荣引起内外部的担忧，中国市场的走势和美国楼市也颇为相似。全球经济都正在再度陷入房地产拉动的模式。

　　当国内正在“惊叹”一线城市房价上涨速度之时，国际市场上，房地产也正在逐渐成为拉动经济的主角。美国主权财富基金研究所（SWFI）主席Michael Maduell表示，全球主权财富基金现在都在投资房地产，而且都会选择核心优质资产。

　　为拉动经济增长，美国实行相对宽松的货币政策，利率水平极低，也使得更多的资金得以进入房地产业，且美联储主席耶伦近期在纽约经济俱乐部的讲话也打消了4月加息的预期。根据3月28日公布的美国房价指数报告显示，从2015年1月至今，美国的房价指数S＆P/Case-Shiller上涨了5.7%，比去年12月份的高涨幅5.6%更进一步上涨。也就是说，目前美国的房地产市场正在加速上涨，有限的房屋供应将使房价开始脱离一些购房者的可接受范围——已然超出了25%～60%的市场可支撑价格。意味着对首次购房者和低收入家庭来说，买房将越来越变得遥不可及。这一涨幅，甚至高于2007年的次贷危机时——房价比市场高出20%。

　　由于房价太高了，真正需要住房的潜在买家无法承受高房价，房市反被投机资本支撑着。如果在较长的一段时间内，那些“刚需”购房者没有购买能力，按照市场的供求规律，房价就将“恢复”到他们每月能够支付的平均值，大约低于目前房价的20%～40%，也就是出现二成到四成的下跌。

　　美国货币监理署最近发出警告称，抵押贷款标准已经下滑，反映了“与2007年金融危机前颇为相似的若干趋势”，当经济和房地产价格再度下滑的时候，许多房屋贷款就会变成坏账。

　　不止美国，加拿大楼市也在出现火热状况。直到2013年卡尔加里仍然与温哥华和多伦多，被称为是加拿大三大房地产火热的城市。但是，现在温哥华和多伦多的房地产市场依然火热，可用房价疯狂上涨来形容，而卡尔加里的房地产市场从去年开始已经进入冬天，已经大跌将近20%，市场逐渐呈现分化趋势，对加拿大的楼市敲响了警钟。

　　此外，中国一季度GDP增长6.7%，虽低于去年第四季度的6.8%，在全球不景气之中，算是非常不错。但仔细观察，一季度房屋新开工面积大于销售面积，到季末库存还同比增加了13.1%。宏观经济的数据显示着，经济增长某种程度上还是依靠着房地产拉动。

　　美国房地产市场的繁荣引起内外部的担忧，中国市场的走势和美国楼市也颇为相似。一线城市疯涨，三四线城市面临去库存压力，这不是中国楼市独有的情形。全球经济都正在再度陷入房地产拉动的模式。

　　房地产的繁荣，带来了财富的聚积，也带来了大批量的投机。未来，央行“印钞者”们要想通过“松货币、宽财政”支撑经济增长，还是必须回归房地产调整、高负债部门去杠杆为前提。否则，重回依赖房地产拉动的老路，也必然还会需要承担房地产泡沫破裂的经济风险。

　　□陈思进（资深投资风险顾问）