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全球经济正再度陷入房地产周期

2016年04月29日 星期五 新京报
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  ■ 管窥天下

  美国房地产市场的繁荣引起内外部的担忧,中国市场的走势和美国楼市也颇为相似。全球经济都正在再度陷入房地产拉动的模式。

  当国内正在“惊叹”一线城市房价上涨速度之时,国际市场上,房地产也正在逐渐成为拉动经济的主角。美国主权财富基金研究所(SWFI)主席Michael Maduell表示,全球主权财富基金现在都在投资房地产,而且都会选择核心优质资产。

  为拉动经济增长,美国实行相对宽松的货币政策,利率水平极低,也使得更多的资金得以进入房地产业,且美联储主席耶伦近期在纽约经济俱乐部的讲话也打消了4月加息的预期。根据3月28日公布的美国房价指数报告显示,从2015年1月至今,美国的房价指数S&P/Case-Shiller上涨了5.7%,比去年12月份的高涨幅5.6%更进一步上涨。也就是说,目前美国的房地产市场正在加速上涨,有限的房屋供应将使房价开始脱离一些购房者的可接受范围——已然超出了25%~60%的市场可支撑价格。意味着对首次购房者和低收入家庭来说,买房将越来越变得遥不可及。这一涨幅,甚至高于2007年的次贷危机时——房价比市场高出20%。

  由于房价太高了,真正需要住房的潜在买家无法承受高房价,房市反被投机资本支撑着。如果在较长的一段时间内,那些“刚需”购房者没有购买能力,按照市场的供求规律,房价就将“恢复”到他们每月能够支付的平均值,大约低于目前房价的20%~40%,也就是出现二成到四成的下跌。

  美国货币监理署最近发出警告称,抵押贷款标准已经下滑,反映了“与2007年金融危机前颇为相似的若干趋势”,当经济和房地产价格再度下滑的时候,许多房屋贷款就会变成坏账。

  不止美国,加拿大楼市也在出现火热状况。直到2013年卡尔加里仍然与温哥华和多伦多,被称为是加拿大三大房地产火热的城市。但是,现在温哥华和多伦多的房地产市场依然火热,可用房价疯狂上涨来形容,而卡尔加里的房地产市场从去年开始已经进入冬天,已经大跌将近20%,市场逐渐呈现分化趋势,对加拿大的楼市敲响了警钟。

  此外,中国一季度GDP增长6.7%,虽低于去年第四季度的6.8%,在全球不景气之中,算是非常不错。但仔细观察,一季度房屋新开工面积大于销售面积,到季末库存还同比增加了13.1%。宏观经济的数据显示着,经济增长某种程度上还是依靠着房地产拉动。

  美国房地产市场的繁荣引起内外部的担忧,中国市场的走势和美国楼市也颇为相似。一线城市疯涨,三四线城市面临去库存压力,这不是中国楼市独有的情形。全球经济都正在再度陷入房地产拉动的模式。

  房地产的繁荣,带来了财富的聚积,也带来了大批量的投机。未来,央行“印钞者”们要想通过“松货币、宽财政”支撑经济增长,还是必须回归房地产调整、高负债部门去杠杆为前提。否则,重回依赖房地产拉动的老路,也必然还会需要承担房地产泡沫破裂的经济风险。

  □陈思进(资深投资风险顾问)

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