如何在美国买到一套好房子?

　　“北京、上海的房价太贵，其他城市的房价又不稳定，告诉大家一个更好的选择，买断美国！”电影《北京遇上西雅图2》里，洛杉矶的华人中介罗大牛在看房团的大巴上不遗余力地向中国客户推介着美国房产。将“买断美国”挂在嘴边，让人觉得在经纪人的帮助之下，在美国买一套房子并不比写一封发往查令街十字路84号的情书更难。

　　可事实真的如此吗？踏上美国的土地，等待着你的是陌生的区域、毫无头绪的各种法律以及与国内完全不同的语言环境，若想在美国购置一套好房子，你需要注意些什么呢？

　　Step1 准备计划

　　Step2 选经纪人

　　Step3 贷款预审

　　Step4 选房看房

　　Step5 签署合同

　　Step6 房屋检查

　　Step7 申请贷款

　　Step8 购买保险

　　Step9 交接过户

　　投资性置业占主流

　　如电影所表现的那样，最近几年，中国人赴海外购房置业已经不再罕见。

　　“这几年中国赴海外置业增长很快。比如房展会上，2009年我们刚开始做海外地产业务时，仅有十几个展位，如今已经发展到300余家，增速非常明显。”北京房展组委会国际业务总监魏克非告诉记者，房展会上海外项目激增的背后主要是中国投资者对资产增值保值的需求在进一步增加。“国内一线城市涨幅较大，而且有限购政策，相比较而言，国外的房子实际价格不贵，还可以为投资者分散资产。”魏克非说。

　　据了解，国人在海外置业的主要目的地有美国、加拿大、澳大利亚等。而目前在美国置业的中国购房者当中，出于投资目的的客户仍然占据主流，养老度假需求的客户则主要集中在美国西海岸的加州和美国南部的佛罗里达州一带。

　　据链家地产方面统计：目前在美置业的中国人中有70%是纯投资，10%考虑子女教育，10%考虑自住，另外10%考虑度假房。

　　建议委托经纪人办理

　　是否选择经纪人代理完全出于自愿原则。有不少语言能力较强的海外置业者希望能够直接同买家接洽，从而将经纪人佣金省下，不过专业人士一般不推荐这种方式。

　　“即使是国内的投资顾问公司，也会找一个美国的经纪公司来对接。”一名海外地产从业人士对记者表示，在美国，房地产商品化的时间很长，法律法规相对来说非常规范，对房地产经纪人的职业限定非常严格，且不许跨州经营，一旦违规，经纪人面临的将是严厉惩罚。所以在美国找经纪人代理，风险比在国内找中介公司的风险要低很多。

　　“美国购房法律规定需要通过经纪人完成买卖手续。”链家海外事业部总监郭道明表示。“美国房产交易佣金由卖家支付，买家负责交易费用如印花税、产权保险费等，美国法律对于不通过经纪人交易的房产交易，不给予保护。”

　　北京京师律师事务所移民部主任封跃平也表示：“现在最大的问题是大多数中国购房者都是在国内完成海外置业的，所以他们从选房开始都需要委托当地的中介和律师。对普通人来说，自己独立完成在美国购房可能有一定的困难。”

　　报价合同要附加房屋检查条款

　　对交易双方来说，合同环节是最为重要的部分。合同签署前，必须确认几个重要的条款，如:第三方监管账户信息、开发商信息、交房时间以及交割日期等。

　　同时，在报价合同中还需要注明定金，这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主没有正当理由，单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。一般定金额是报价的2%到3%。除了确定报价、定金外，购房者还应拟定一些附加条款，以保证在必要时能合法取消合同，拿回定金。

　　比如，房屋检查就是报价合同不可缺少的附加条款之一。“因为这涉及一个购买房屋保险的问题，所以买家需要请经纪公司来查看房屋状况。”封跃平律师表示，这一步是美国购房不可省略的步骤，设置这一步主要就是为了保护买家利益。

　　据了解，当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、排水系统、冷暖设备，以及白蚁检查等。

　　7天内要申请贷款

　　如果不是现金交易，在美国购房过程中，贷款就是最关键的一步。买主在合同生效七天之内要去申请贷款，可以找银行，也可以找贷款公司。

　　据悉，美国对于外国购房者在金融方面的支持力度还是较大的。魏克非就告诉记者：“在美国申请贷款主要还是看个人的资质和收入，对于海外购房者的审查不是非常严。”

　　据了解，外国人在美国按揭购房，需要提供国内相应的资产证明，如房产、车、银行流水等，另外还需要准备收入证明，以确保贷款人有足够的能力偿还贷款，有些银行还会要求贷款人提供其国内三家银行的推荐信，证明贷款人信誉良好。

　　“特别需要注意的是，外国投资者购买美国房产，需申请外国人税号（ITIN号码），以作为报税之用。无税号的外国投资人，政府有权扣押该房产30%的租金收益作为税务抵押。”郭道明强调，美国在这方面的监管是较为严厉的。

　　过户需要全权委托代办

　　“在美国，房产的过户过程是需要全权委托一个委托人来办的，这个人可以是律师，也可以是持有房屋中介经纪人资格的经纪人。”据封跃平律师介绍，他们在过户前会检查产权史，查明卖主确实拥有产权。并且清算与房产有关的债务，比如拖欠税金、贷款、装修费等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前买主一定要确保上述债务已经被完全清除。

　　另外，据郭道明介绍，购房者通常会购买一次性产权保险，定金及房款不直接打给卖家或开发商，而是打给第三方监管账户，待产权保险公司确认该交易中房产的产权清晰度后方可过户，过户后卖家或开发商才能获得房款，若过户后发现产权有瑕疵则由保险公司赔付。而在过户完成后，被委托人会到当地土地管理局把房契登记在买主名下。

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭