通州商办市场：从“激动”到“急冻”

　　从通州限购令升级，到商办类项目纳入限购范围后的传闻传出，在经历了近一个月的发酵之后，5月5日晚10点，北京市住建委官网正式发布了针对通州商务型公寓限购的细则，并于5月6日正式执行。政策出台的一周时间里，位于通州运河核心区的商业项目成交从之前的热火朝天，迅速降至冰点。

　　市场

　　限购升级，成交跌至个位数

　　在位于通州运河核心区的3公里范围内，林立的脚手架矗立在富力、复地、合景泰富、保利大都汇、新北京中心、绿地中央广场等各色项目围挡包围的地块中。

　　与机器轰鸣的工地相比，这些项目的售楼处显得格外安静。当新京报记者以看房人身份，在位于通州运河商务南区的新北京中心售楼处停留的1个小时内，仅有两组意向购房人到访。

　　“前段时间特别忙，尤其是限购前一天晚上我们加班到12点多，限购之后人少得都有点不适应，并且来看房的也未必具有购买资格。”销售人员如是说。

　　相比于现场直观感受，统计数据则更为直接明了。

　　据中原地产研究部统计数据显示，截止到5月12日通州限购升级6天时间内，公寓仅签约2套，而写字楼、商业产品也只有4套签约。

　　然而在今年的前4个月，通州商住项目成交量则是推动北京楼市成交上行的中流砥柱。亚豪机构根据北京住建委官方数据统计，2016年1-4月，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交33676套，同比增长122%，而在这其中通州区成交占比高达31%，居各区之首，占整体市场成交量的比重也比去年同期上升了16个百分点。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，自去年通州住宅双重限购之后，区域内商住产品开始凸显优势，项目入市积极性提升因此也拉动了整体成交的不断攀升。进入4月后，随着通州商住限购传言的散布，助推了通州商住产品在短时间内的成交，通州区域成交进入高峰。

　　而随着限购升级的执行，通州楼市的热度也就此终止。对于供应方而言，限购的执行将令具备购房资格的客群基数大大减少。中原地产分析师张大伟认为，升级版的通州商住限购，因为要求企业购买的苛刻条件，将影响至少60%-80%的成交。

　　购房人

　　资格受限，无奈弃购

　　限购政策的突降也让不少购房人有了一次过山车般的体验。绿地中央广场位于通州运河核心区。赶在限购之前，购房者艾女士在该项目成功买到一套170平方米的写字楼产品，她感觉松了一口气：“前一天看房时选择余地已经很小了，不是楼层不好就是朝向一般。想了一晚上，第二天决定要交定金时，只剩下最后一套西北向，我没敢再犹豫，赶紧买下来。”艾女士告诉记者，本以为限购只是开发商涨价的噱头，没想到居然真落实了。

　　并非所有的购房人都如艾女士一般幸运。

　　在富力运河十号的售楼处，记者遇到了因购房资格受限，来咨询下一步解决办法的张女士。尽管已经预先交了5万元的排卡定金，但接到限购通知后，张女士意识到自己虽然是土生土长的通州人，但名下房产数量已不符合购买“商务型公寓”的资格，她对记者表示：“我也不可能为了买房去注册公司。如果不能买了，就只能希望可以尽快把5万块定金拿回来。”

　　富力运河十号的销售人员告诉记者：“说实话，如果是前段时间你来售楼处要买小户型产品，我们根本没时间接待你。因为限购政策出来了，前面可能有一些过不了资格审核的排卡客户选择放弃购买，也许（你）还有戏。”

　　据他介绍，经过前期的快速去化，目前项目在售的商务型公寓仅剩余几套240平方米的大户型，接下来将要推出的是办公立项的写字楼产品，面积从40-200平方米不等，共有900多套，目前排卡客户已经超过700组。而这部分已经付款排卡的客户中或许将会有不少类似张女士的情况，陆续返回售楼处退购。

　　开发商

　　边等预售证，边想对策

　　在采访中，一位知情人士告诉记者，通州商办类产品限购的想法早就有，按照主管部门的意思，原计划是想和住宅限购同时推出。但当时具体细则不够完善，所以才拖到现在。这次成交被限制住的项目主要集中在运河核心区内，也是因为相关部门对于区域未来的产业以及功能还是有较高期待，因此对于商办类项目的销售有了更加明确的限定。

　　“之后再开盘的写字楼至少半层起售，一层楼只批两张产权证，并且不再面向个人；这也是从源头上把控未来进入核心区的企业资质。”某项目工作人员告诉记者，如此一来销售压力肯定会有，但也正好说明了通州未来发展的潜力。

　　正如上述知情人士所说，从坊间流传到尘埃落定，通州限购的升级经历了一段时间发酵，各个项目似乎早有相应的心理准备。

　　新北京中心相关负责人告诉记者，目前项目仅剩13套平层公寓房源，压力不算太大，接下来要等的是新一批项目的预售证。“肯定不会像之前那样实现快速去化，只能按照正常的情况顺销吧，大家面对的都是一样的环境。”该负责人说。

　　“限购肯定是暂时的，就看你能不能沉住气等下去。我们也很郁闷，项目正在积极想办法。”富力运河十号销售人员表示，主要是针对已经交了钱、排卡的客户提供解决方案，最快在本周内可能会公布。对此，一位不愿具名的业内人士猜测，商业、办公项目可以出售给事业单位、社会组织，仅是不再对个人出售，因此最大的可能性就是开发商可以注册公司，帮助购房人解决购房资格的问题。

　　随后，记者以购房人身份咨询了通州区住建委及市住建委热线，双方均表示将按照文件要求严格执行。

　　预期

　　价格快速上涨将有效被抑制

　　对于此次被限购的焦点，通州商办类产品快速上涨的势头或将得到有效抑制。通过实地走访，记者了解到目前通州运河核心区内多数等待取证的项目均表示预售价格相比上一期产品，不会产生太大的波动，报价多处于4万-4.5万元/平方米的区间内，与之前基本持平。

　　业内人士指出，对于商务型公寓来说，目前只存在于运河核心区，市场占比不足5%。据张大伟测算，通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1万-2万套。从整体看，这些项目将受到限购政策影响。未来这些项目都需要销售给企业，可以预见其成交量或将大幅度下调，同时抑制价格快速上涨。

　　本版采写/摄影 新京报记者 李捷