南邵“面粉贵过面包”，开发商酝酿涨价

　　上周，昌平区南邵的两宗住宅用地高价出让，楼面价分别达每平方米33800元及35200元，超过目前在售新盘及二手房的价格，吸引了市场的广泛关注。而在此之前，它们因招标文件中重现“7090”政策而受瞩目。

　　高价地成交后，很快，南邵板块的部分项目便开始酝酿涨价。

　　在业内看来，伴随着品牌开发商陆续进驻区域，南邵区域的产品将会继续升级。

　　南邵地块楼面单价高达3.5万

　　最近，包括北京、上海、南京等城市频繁出现“总价地王”、“单价地王”及“区域地王”。

　　就在上周，昌平南邵成功出让两宗住宅用地，再次创下了区域内的楼面最高价。据北京市国土局资料显示，这两个地块均由北京招商局铭嘉房地产开发有限公司竞得，总价超60亿元。

　　这两宗地块之所以受市场关注，实际上还与不久前重现的“7090”政策密不可分。根据这一政策要求，这两块地“除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”。

　　据悉，两地块在挂牌期间均获得房企10次报价，可见其市场热度。

　　其中，0302-57地块以31.95亿元的土地价格成交，配建及竞建的公租房为57500平方米。据机构测算，该地块可售部分的综合楼面价格为3.38万元/平方米。另外一宗0302-70地块，总价30亿元，可售用地的楼面价为3.52万元/平方米。

　　在业内看来，这两宗地块之所以受欢迎，实属意料之内。因为这两宗地均位于地铁昌平线周边，先天交通优势令其受到房企热捧。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，北京发展的不断扩容，临近地铁的项目，就相当于为未来的销售加上了一重保险。特别是在当前北京供地不足、楼市销售向好的现状之下，大型房企经过去年一年的去化，面临着库存不足的状况，迫切需要拿地补充土地储备，因此北京地价屡创新高。本次两宗地铁周边的住宅地块因此得以高价拍出。

　　历史数据显示，2012年12月，中铁以8亿及配建35000平米公租房的条件拿下南邵0303-04地块，楼面价约为1.07万元/平米。2015年10月泰禾以27.75亿及配建49000平米限价房的条件竞得南邵0303-54地块，楼面价为2.1万元/平米。上周，招商地产夺得南邵区域两宗地，楼面价格分别为3.38万元/平米、3.52万元/平米。

　　周边项目酝酿涨价千元

　　南邵两地块的高价成交，立刻引发了市场骚动。

　　目前在南邵板块，有中铁建·尚城汇、北京风景、宜山居·悦府等项目在售。5月10日，新京报记者采访了位于南邵的中铁建·尚城汇和北京风景两项目，发现在上述地块出让后市场做出了迅速反应。

　　从南邵地铁出来后往西走几百米，就可以看到中铁建·尚城汇项目售楼处。该项目为商住项目。虽然工作日项目人气不高，不过据项目销售人员介绍，上周土地出让后，项目的关注度提高了。周末两天就排了60多个号。“项目计划月底开盘，推出两百多套，预计均价在23000元/平方米左右。”

　　由中铁建·尚城汇项目往西沿着南丰路北上，可以看到路边立着北京风景项目写有“最后抄底机会”的宣传广告牌。

　　“最近这两天我们都处于封盘状态，你要是计划购买，可以先看样板间，目前还不确定会推出多少房源。”北京风景的销售人员对记者表示。

　　据这位销售人员介绍，项目之所以封盘，“正是因为上周南邵出了两块高价地”，项目的市场关注度也高起来。“地块楼面价比在售项目还高，我们项目预计也会涨千元左右吧”。据悉，该项目封盘前的售价在30000元-31000元/平方米之间。

　　相比新房，南邵附近的二手房市场则平静了很多。据南邵区域的中介经纪人介绍，附近的路劲世界城、北京风景、龙山华府、拓然家苑等小区均有二手房供应。南邵两地块出让后，前来看房、咨询的客户没有明显增多的迹象。

　　据链家网的数据显示，虽然地处昌平新城，南邵的二手房价格和价格涨幅自去年以来一直低于昌平区的平均水平。据悉，其中，路劲世界城一期的二手房成交均价在28000元/平方米左右。

　　“现在二手房市场面临调整，土地成交这种利好传递到二手房市场估计需要更长时间。”上述中介经纪人表示。

　　■ 市场观察

　　昌平新房供应紧缺

　　南邵项目酝酿涨价背后，实则是片区乃至整个大区域项目供应紧缺的现状。

　　前4月仅供应21套商品住宅

　　据亚豪机构统计显示，目前昌平区约有40个项目在售，2016年1-4月，昌平区共成交商品住宅1732套，与去年同期相比减少了13%；商品住宅的成交均价为25511元/平方米，同比去年同期上涨了6%。

　　在业内看来，造成昌平商品住宅量跌价涨的原因之一是供应严重不足。亚豪机构数据显示，今年前4个月，昌平仅供应了21套商品住宅，供应“空窗”，成交量自然难以提升。

　　同时，通过观察不难发现，昌平符合刚需、刚改客群需求的普通住宅产品并不多。机构数据也显示，昌平40个在售项目中只有14个项目是普通住宅，而这14个项目分布在沙河、北七家、天通苑、昌平老城区和昌平新城，每个板块只有2-3个可售项目，购房者的选择面过小，因此难以达成成交。

　　地价“倒逼”新地块迟入市

　　南邵正面临着同样的问题。伴随着路劲世界城、中铁建·青秀尚城住宅部分的销售殆尽，目前区域里针对刚需的产品仅有商住项目中铁建·尚城汇等少数供应。而北京风景、宜山居·悦府则主要针对改善型购房者。

　　此外，去年10月，龙湖、泰禾均在南邵拿下地块，可售部分楼面价均超过2万元/平方米。据了解，泰禾方面计划在南邵地块打造“园”系高端改善产品。不过记者在走访中看到，目前两地块上还没有明确的项目标志。

　　对此，郭毅分析，2015年随着北京土地市场热度的提升，昌平地价也明显上升，2015年9宗住宅用地的平均楼面价格高达2.4万元/平方米，其中楼面价最高的一宗位于北七家镇，达到了4.3万元/平方米，而今年前4个月，昌平区商品住宅的成交均价仅有25511元/平方米。由此可以看出，造成昌平区供应“空窗”的根本原因在于，新地块受高地价“倒逼”，迟迟难以具备入市条件，而老项目却希望依傍高价项目，涨房价增利润，因此也不急于推货。

　　品牌房企进驻 配套待提升

　　在业内看来，成熟的商业生活配套或规划，是高价地块顺利入市的必要保障。目前南邵区域的价值还有待于进一步培养。

　　记者在走访中也发现，目前南邵区域缺乏成熟的生活商业配套。路劲世界城的地铁上盖项目目前还在建设中。泰禾的商业配套也还在规划中。这些项目落地、养成仍需要一段时间。

　　尽管面临上述问题，不过区域里在近几年不断吸引品牌开发商进入，如路劲、中铁建、泰禾、龙湖等，它们对于未来区域的发展起到了毋庸置疑的推动作用。

　　与此同时，新增地块的出让，也缓解了区域内刚需购房需求的紧张局面。

　　郭毅表示，执行“7090”政策的两宗新鲜出炉的地块，户型面积小意味着总价可控，将以刚需刚改客群为主要销售对象，与此前南邵板块出让地块的规划条件与最终呈现的产品形成差异化，产品的错层将使昌平新城覆盖的客群面更加广泛。

　　在多位业内人士看来，有了龙湖、泰禾以及招商等品牌房企的进驻，再加上早已开通的地铁昌平线及购物中心的规划建设，预计昌平新城板块的房地产市场将随着产品品质和配套升级，进入量价齐升的新阶段。

　　B12-B13版采写/摄影 新京报记者 方王洋