当代置业：“理科生”奋起直追

　　在一片热火朝天的抢地潮中，苏州土地市场的限制性政策于5月17日晚间悄然而至。那些曾经在苏州拿地的房企也因此颇受关注，比如当代置业。

　　4月初，当代置业接连在苏州拿下三宗地，溢价率分别为59.79%、184.54%和249.76%。实际上，当代置业自去年起便开始大力布局长三角区域，先后在上海、苏州拿地，并在长三角的布局已经阵脚初定。

　　土地补仓、重回一二线，加快周转……面对行业集中度加剧的现实，这家典型的“百亿房企”选择了奋起直追。

　　摆脱土地困境，重回一二线

　　对于长期主推中高端产品线的当代置业来说，在苏州高溢价拿地背后，实则是其上市以来一直难以摆脱的“地荒”软肋。

　　2014年，当代置业在北京大兴采育拿下一宗自住房用地，为当时价格最低的自住型商品房。对此，不少人大跌眼镜。毕竟之前当代置业在北京的代表作是位于东直门的高端楼盘当代MOMA。

　　当时有媒体报道，“当代置业从2007年前后，基本就没有在一线城市拿过地。这对一个刚刚上市的企业来说，无疑是致命伤。”截至2013年年中，当代置业发展中的土地储备规模合计仅为223.5万平方米，且多位于二三线城市。

　　自2013年下半年起，当代置业开始加速拿地。同时，伴随着品牌房企重新回归一二线市场，当代置业也开始调整自身布局。

　　在2014年拿下一二线城市的9宗地块后，2015年，当代置业成功进入上海。同时嗅觉敏锐地进入了苏州、合肥，并首次进军华南市场，落子佛山。截至2015年底，当代置业及其合营企业和联营公司的总土地储备达到462.3万平方米。

　　正是基于大举拿地带来的可售货量，当代置业2015年的业绩实现了“大满贯”。其年报显示，2015年全年，当代置业实现合约销售额112.9亿元，同比增长53%。

　　同时，当代置业将今年的销售目标定为150亿，年增长约30%。当代置业财务总监王强透露，根据2015年的去化数据，预计2016年当代置业的去化率为62%-63%，推出的货值在247亿左右。

　　当代置业总裁张鹏也表示，将不再进入三线城市。

　　大步快跑，加速周转

　　在当代置业上市前，精工细作是其带给外界的主要印象。以北京当代MOMA为例，其销售周期已超过十年。

　　长周期的销售模式带来土地的不断增值，比如以经营多年的太原万国城MOMA为例，2015年太原在当代置业的各地区合同销售占比为4%，但收益占比却高达29%。当代置业在2013年7月公布的招股说明书也显示，其2010年、2011年、2012年的销售成本中，土地成本分别占18%、22%和16%。

　　但伴随着一二线城市土地价格的不断攀升，近两年部分项目的土地成本已升至50%以上，且土地资源向大中型房企集中。当代置业获取低价地的优势将逐渐减弱，因此，在近两年一直在尝试加速周转，并通过产品溢价实现增值。

　　有接近当代置业人士介绍，自2014年起，当代明确提出了“三纵”管理策略，加快旗下产品的高周转和高溢价。其中，当代将旗下产品线划分为三类，并对其开工、开盘、去化率、现金回笼和毛利率进行明确要求。例如，第一类产品线在获取项目后6个月内必须开工，10个月内必须开盘，首次开盘必须至少拿出可售面积的60%销售，毛利率必须实现25%以上。

　　尽管如此，似乎是难抵行业大势。2015年，当代置业毛利增加约18.7%至约19.64亿元，毛利率约30.9%。虽然毛利率水平在行业里面仍处于高位，但较2014年下跌了9个百分点。

　　王强解释，毛利率下滑的原因主要是毛利率相对较低的产品线满庭春在2015年结算时占了总收入的46%，2014年则是高端产品线占了85%。同时，招拍挂使地价较高、项目毛利率低一些。

　　绿色技术，羽翼还是枷锁？

　　在张鹏看来，拿地的成本增大和整个行业毛利率调整和下滑是新常态，当代置业也不例外。但不管市场怎么波动，当代的产品都有比较高的溢价能力。

　　张鹏之所以有如此信心，与当代一直以来引以为傲的绿色科技系统密不可分。

　　据了解，当代旗下自设研发设计院，自主研发了一系列绿色科技系统。最新成果“恐龙1号”主要为“新风+净化”功效，半小时能把150平方米居室内的PM2.5值降至5以下。由于当代置业提供绿色物业，公司位于合肥的售销物业比周边高出25%。

　　不过在业内看来，绿色技术对于当代则有利有弊。

　　有业内人士表示，为了在建筑中安装恒温恒湿系统，当代的建安成本颇高。同时，一旦出于成本压力而没有顾全细节，产品的瑕疵就会立刻暴露。据公开资料显示，当代置业北京、南昌、长沙等多地项目均因漏水等质量问题而遭业主质疑。

　　尽管存在一些值得商榷的问题，但绿色建筑无疑是未来行业发展的方向之一。在2015年业绩会上，当代置业针对“绿色技术”输出也给了一个“不太确定”的愿景。张鹏表示，现在当代置业的绿色技术已经和很多品牌房企展开合作，2017年公司会全面进行绿色技术输出，“不排除把这些服务拆分出来放在资本市场”。

　　嫁接互联网+，拓宽融资渠道

　　尽管如此，在楼市回暖的大潮中，当代置业一季度合约销售额约30.11亿元，同比增长53.86%。

　　当代置业销售维稳增长的背后，是其坚持不懈的转型动作。目前，当代置业旗下共有三大平台，即绿色经营资本平台、绿色房地产开发平台、绿色移动互联社区服务平台。它们将当代的全产业链顺利连接起来，试图实现服务增值。

　　同时，自2014年以来，当代在旗下多个项目推出众筹理财产品。国金证券（香港）研究员赵玉潼表示，互联网众筹帮助当代降低融资利率和销售费用，并加快销售周期。

　　实际上，在当代大举拿地的同时，如何能够让资金跟上扩张的脚步也成了重要问题。国泰君安国际表示，当代置业的轻资产策略趋势十分明显。与途家和平安大华汇通的战略合作将分别提高公司产品的竞争力和加强公司的融资渠道。

　　当代方面也表示，受到海外债影响，2015年当代平均的资金成本是10.5%，相信今年有机会把平均融资成本下降1%-2%。此外，公司也在考虑通过合作的方式获取项目，降低资金风险。

　　“待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。”谈及最近二线城市地王频出时，同策咨询研究部总监张宏伟坦言，部分号称可以通过产品高溢价实现地王项目高收益的房企或将迎来当头一击。

　　当代置业的一系列转型之举，是否能够笑对市场调整，或许只有时间才能说明一切。

　　观察者说

　　●克而瑞研究院研究员朱一鸣

　　建议当代利用好产品优势，多通过共同拿地或入股方式与其他房企合作开发，尝试代建等轻资产手段。同时，引入股东，如对房地产行业看好的险资、投资机构等，愿意支持当代进行新技术的研发和试水，将更多新技术商业化。

　　●易居研究院智库中心研究总监严跃进：

　　当代置业的投资思路比较清晰，即对包括上海在内的重点城市郊区市场积极拿地，进而获得较好的立足点。当代置业在绿色地产的开发上有优势，后续部分项目依然会借此类产品创新优势来捕获新的市场需求。所以从目前的企业百强排行等内容看，说明市场对其开发能力和业务优势都有较大的认可。

　　本版采写/新京报记者 方王洋