宁高宁履新下的中国金茂商业版图

　　自去年正式更名以来，中国金茂（下称“金茂”）的转型在不断加速。最近，曾在华润、中粮成功打造出商业地产线的宁高宁走马上任，称将着力打造中国金茂旗下的商业地产板块，给业界带来广阔的想象空间。

　　但在已与当年的经济和商业地产环境大不同的当下，宁高宁在金茂的商业地产愿景能否顺利实现，也带来了诸多猜测。

　　金茂览秀，“野心”自明

　　从华润到中粮，再从中粮到中化，宁高宁的商业地产蓝图一路延展。

　　5月19日，中化集团旗下房地产和酒店业务平台——中国金茂启动战略升级发布会。身兼中化集团董事长、中国金茂董事长双重职务的新任掌门人，宁高宁在发布会上详细讲述了金茂旗下商业管理与运营的专业化平台的来龙去脉。

　　宁高宁履新后的首次公开亮相，选择出现在金茂商业战略升级发布会上，在外界看来，似乎是在向外界传递一个信号：继华润万象城和大悦城之后，金茂商业或将在宁高宁的一手培育下，成为另一个颇具潜力的商业地产品牌。

　　宁高宁对金茂商业的期待和重视，从起名上便可窥一二。他介绍，金茂商业的名字一定要不一样，要秀丽，还要很神奇。由此，他想到了杜甫《望岳》中的诗句“造化钟神秀，阴阳割昏晓”，由此有了“神秀”的半成品。

　　加之金茂本身的品牌，衍生出“金茂秀”的构想，但囿于和住宅产品线并无区分，宁高宁再次取义“会当凌绝顶，一览众山小”，最终形成了“金茂览秀”的构想。

　　从“包罗万象”的万象城，到“近者悦，远者来”的大悦城，再到“一览众山小”的金茂览秀，此次宁高宁培育金茂商业的“野心”不言自明。

　　综合体衍生丰富产品线

　　实际上，早在近十年前，金茂商业的业务就已经逐步铺开。直到2013年6月，金茂的前身方兴地产正式确立了商业事业部，并正式进入商业地产专业开发阶段。

　　据中国金茂官方发布的信息，金茂商业目前已经在7个城市拥有7个项目，筹开和运营的商业项目总建筑规模达80万平方米。

　　据悉，金茂的商业地产包括四大产品线、四大自营品牌，分别定位为城市商业中心的金茂汇、以社区商业为主的金茂湾购物中心以及分别对应商务配套和旅游地产商业的J·LIFE。其中，金茂汇是金茂商业业务拓展的重点，该类产品以打造地标型、集聚式消费场所为核心理念。目前该系列有两个代表项目，南京金茂汇已于去年9月26日开业，长沙金茂汇也将于今年9月开业。

　　相较于万达、华润产品线的整齐划一，金茂商业的布局则略显繁复。

　　有接近金茂人士表示，目前金茂的商业项目多是依托大型综合体中的商业部分，除写字楼外，其最早运作商业地产，也与综合用地拿地有关。只有这些商业产品线走得通、推得动，进一步选择商业项目，主动扩张才会更有支撑力。

　　此外，金茂商业的体量相对较小也被多位业内人士点出。以金茂汇单个项目为例，体量多保持在10万平方米。而2014年底开业的丽江J·LIFE位于47万平方米的综合体中，其商业面积仅2.4万平方米。

　　对此，也有业内人士指出，商业地产公司的物业面积、规模，将在一定程度上决定其在资本市场的吸引力。从这点来看，金茂的商业地产在规模化方面仍有待提升。

　　“红海时代”的挑战

　　繁杂的产品线规划下，金茂商业的业绩增长并不十分凸显。中国金茂2015年年报显示，2015年，金茂通过运营带来的收入超过29.7亿元，较2014年27.6亿元的水平增长了8%，收入的主要来源为物业租赁和酒店带来的收入。商办楼租赁收入占到总收入的约7%，较2014年增长了7%；酒店占收入的一成，增长6%。这与其在房地产开发方面40%的年增长相比，相对平稳。

　　从万象城崛起到大悦城登陆资本平台，这背后都离不开宁高宁。而这一次他的金茂商业之行究竟能否如愿，有业内人士为其捏了一把汗。

　　中国商业地产联名理事长顾云昌介绍，商业地产的库存比住宅地产严重。商业地产的泡沫化、同质化是其面临的问题。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平等业内人士也曾表示，商业地产，尤其是购物中心目前面临的主要问题并非电商冲击，而是其自身的模式有待升级。

　　“根据现在的商业环境，金茂往前走必须要进行创新，而且这个创新得是突破性的。”宁高宁给金茂商业定下了这样的基调。“如果商场只具备展示和推广的功能，那么商业项目注定没戏。现在的商业已经远远超出了购物的需求，它是一种新的生活方式。在这个场所里应该包括交际、体验、社会教育以及人际交往等多种功能的一个场所。”宁高宁表示。

　　王永平表示，当前中国商业地产行业正进入大变革和大整合时期。未来从“互联网+”走向“商业+”是个值得注意的重大变化。

　　输出与持有的并行

　　在金茂商业平台蓄势待发背后，是中国金茂自去年以来的持续转型。

　　去年10月，中化旗下的方兴地产更名为中国金茂，在新名字中去掉了“地产”两个字。中国金茂也由此确立了其新的定位：城市综合开发商与运营商。

　　业内猜测，从开发商到城市运营商，这其中新增加的角色，很大程度上将由金茂的商业平台来实现。

　　中国金茂总裁李从瑞5月19日表示，金茂商业未来几年的发展路线很明确。“到2018年商业板块要具备上市条件，实际管理200万平方米的目标，并择机进军资本市场。”

　　要在2018年达到200亿平方米的管理面积，就意味着金茂商业要在两年时间内管理面积的翻番。按金茂的商业计划，一方面持有优质商业资产，另一方面还将输出商业管理，实现轻重资产的结合。李从瑞透露，金茂商业将重点甄选5-8家大中型国企进行深度合作，以委托管理为主，积极发挥公司积累全价值链的专业管理与服务能力。

　　为展开其商业战略做足准备，金茂在去年引入了新的投资人。去年6月，中国金茂进行了近六年来的首次配股，新华保险以3.57亿美元成为中国金茂第二大股东。金茂还引入了美国华平投资以及新鸿基两家投资人。通过这次配股，中国金茂募得5.63亿美元资金。

　　中国金茂副总裁、金茂商业总经理任艳华对于所谓“轻重”的分配比例和运用手法的解释是：“重就是要先经营好自己真枪实弹投下去的项目，取得可观回报。轻就是在具备了一定的资产管理能力的前提下，可以把我们的经验和管理体系做输出。”据她介绍，金茂商业的运营将围绕需求集中儿童娱乐业态、特色餐饮资源、特色运动休闲品牌和全新情景零售中心四条创合主线上。

　　观察者说

　　●易居研究院智库中心研究总监严跃进：与部分国企的产品多元化战略不同，金茂采取了产品聚焦的战略，将目光聚焦在住宅、商业等领域，专注运作，通过改善公司治理结构来促进业绩的提升。

　　●克而瑞研究中心分析师沈晓玲：自去年更名后，金茂不仅是借力旗下“金茂系列”的产品来提高地产的整体影响力，提高其在市场上的知名度和认可度。更值得注意的是，企业也是出于战略方面的考虑。未来，在地产业务上，企业将从单纯的地产商向城市综合运营商转型，企业战略还会转向金融、服务等方面，而且未来可能会将集团旗下的住宅、商业等业务统一为金茂控股，整合集团业务，使其形成协同效应。 

　　本版采写/新京报记者 方王洋