世茂房地产：调整、突围

　　房企转型观察

　　业绩下滑、人事变动，在经过快速增长期后，世茂房地产在近两年进入了战略调整期。今年以来，世茂方面的变革力度更为凸显。从南京高溢价拿地，到非住宅业务资产证券化，世茂在不断尝试突破瓶颈。

　　一二线城市“攻城略地”

　　尽管有关二线城市限购政策在路上的消息不断发酵，但二线城市土地市场依旧热火朝天。补仓二线城市，似乎也成为了品牌房企的一致选择。

　　5月13日，世茂房地产在南京斥资88亿元拿下建邺区河西北部江东5号的2016G11地块，以114.6%的溢价率，一举刷新了南京的总价地王。

　　在业内看来，世茂这次之所以将目标瞄准南京，一方面是看好火热的南京楼市，另一方面也是因为世茂在南京区域的销售优势较为明显。

　　据中国房产信息集团监测，2014年、2015年，世茂均位于南京销售金额前十房企的榜首；2015年，世茂南京在集团的销售贡献达13.4%，同比增长3.9%。

　　在大力销售背后，世茂在南京的土储总量也已告急。其公告显示，截至2015年12月31日，世茂在南京总土储量(权益前)为231.07万平方米，仅占其总土储的4.96%。为了巩固其区域销售优势，提升企业整体业绩支撑点，这次拿地也算情理之中。

　　仔细观察不难发现，曾经凭借不同等级的城市多线发力以实现快速发展的世茂，正积极回归一二线城市。

　　在2015年世茂房地产业绩会上，世茂房地产副主席兼执行董事许世坛介绍，公司由去年11个区域缩减至9个区域，在去年购地200多亿元中，基本集中在北京、上海、南京、武汉、福州、厦门及香港。

　　三四线城市带来业绩困局

　　世茂房地产在二线城市的快速布局，与其近两年的业绩表现不无关系。

　　在市场一片向好，其他房企高歌猛进的时候，世茂2015年全年销售金额为670.4亿元，同比下降了4.5%，目标完成率只达到93%。根据克而瑞研究统计，2014年世茂的销售额曾位居标杆房企第8位，2015年下滑至第12位，而其今年一季度跌至第19名。

　　同时，世茂的营业收入虽与2014年大体持平，但毛利率、净利率等各项盈利指标却有了不同程度的下滑。

　　从世茂2015年销售金额的城市分布中发现，这两年业绩表现不佳在很大程度上是受到三四线项目的拖累。根据其2015年年报显示，世茂布局了19个三四线城市，占布局城市总数的一半，但收入贡献度仅为28.32%，单位城市产能为8.14亿元，与一二线城市的21亿元形成了鲜明对比。

　　面对这种情况，世茂方面也给出了相应措施。据悉，去年世茂对三四线供货能力较弱、盈利潜力较低的地区，采取了置换等类似于去库存的处置措施。许世坛指出，诸如东北地区、福建部分三四线城市仍存在一定库存压力，世茂采取的措施是“以销定产”策略，有多少人买楼就盖多少，希望通过两年左右时间把库存整理好。

　　放慢速度求质量

　　据接近世茂人士介绍，面对销售业绩增长乏力，为了在规模和利润之间寻求平衡，缩减成本、提升产品毛利率成为邵亮上任后必须面对的重要任务。

　　邵亮在去年底接受媒体采访时透露，2015年世茂房地产的营销费用比2014年降幅60%-70%，2016年还会更低。

　　这种作风不仅表现在营销端，目前整个公司的风格也在向稳健转舵。2016年世茂房地产定下的销售目标是670亿元，仅与2015年持平。

　　世茂集团董事局主席许荣茂也公开表示，公司管理层认为稳健的经营，获得利润、品牌等方面的提升，才能应对市场的波动。在他看来，现在三四线城市说不定会迎来新一轮的机会，有些省市已经出台一些政策，比如土地可以更改性质。所以，市场正在往回暖的方向发展，世茂在三四线城市主动放慢速度，这是稳健经营的一个点。

　　在扩张方面，许世坛介绍，过去世茂房地产基本是独立购地开发，而随着开发商集中一二线拿地，土地成本逐渐提高。在此情况下，公司制定三个途径，包括与国企或小开发商合作开发，收购其他企业手中的项目，以及谨慎地通过招拍挂拿地。

　　金融创新加快资金周转

　　世茂也在尝试金融创新，实现盘活资产、提升运营效率。

　　就在两周前，世茂集团首次将非住宅业务进行资产证券化，刷新了国内同类产品的最大规模纪录。

　　其实从去年开始，世茂就已经加快探索房地产金融创新模式的脚步。2015年8月和11月，世茂分别推出国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品。在业内看来，世茂的资产证券化创新，与世茂的业务结构和发展战略有关。住宅是世茂销售业绩的主要来源，但商业和酒店一直以来受到公司高层的关注，并将商业和酒店置于重要的战略地位。但为了保证现金流，对于持有型物业必须选择创新型金融工具。

　　针对商业和酒店业务，世茂房地产推出了社区商业52+Mini Mall以及Mini Hotel等创新型产品，将传统业务的管理进一步优化。世茂方面表示，未来还可能涉足养老、青年公寓、金融等多类业态，进一步通过新的技术、好的服务、专业的运营水平作轻资产运营。

　　世茂房地产执行董事兼副总裁汤沸表示，公司在今年会对酒店、自持物业，商业自持物业做证券化的探索，也有可能尝试对库存产品的证券化探索。

　　观察者说

　　克而瑞研究院研究员房玲：面对业绩瓶颈，世茂目前也在践行着诸多尝试，例如创新性地打造Mini Mall和Mini Hotel，提升商业价值；大力展开金融创新，相继推出了物业费资产证券化、购房尾款资产证券化、酒店资产证券化项目来加速资金回笼，这些途径对世茂的长期发展固然有好处，但终究也只是劣力，无法从根本上解决世茂目前的扩张困境，作为典型的规模开发企业还是要思考如何发挥既有的优势，实现销售最大化，保持行业地位。

　　中金公司分析员张宇：世茂目前处于调整阶段，2015 年业绩较为疲软以及销售目标增长有限主要是由于土地储备调整，在三线城市减少供应量、去库存直至退出；将投资重点集中于15个主要城市。但长期来看，考虑到世茂房地产土地储备主要集中在一二线城市，成本控制（尤其是融资端）以及资产负债情况依旧良好，能够保障其在一二线城市继续布局。

　　新京报记者 方王洋