物业撤离 居民楼冷热电“三联供”停运

　　近日，家住石景山区金泰阁（苹果园四区13号楼）的王女士家及同楼143户家庭被停供冷暖气及热水，此事系负责管理该小区物业的首钢物业撤出导致。首钢物业称，撤出因持续亏损。目前，石景山区住建委正协调处理此事，物业将继续服务一段时间。

　　物业撤出后“三联供”停运

　　记者昨天中午在小区内看到，金泰阁门口垃圾堆放成山并散发臭气，楼道里贴满了小广告，小区“三联供”系统侧面已经铁锈斑斑。

　　王女士是小区业委会负责人，2003年9月，她在此买房。王女士称，当时开发商特地用“三联供”系统做了广告。“三联供”指供暖、制冷及24小时提供热水，有了该系统，住户就不用自行安装热水器、空调等设施，由物业统一负责提供。

　　王女士称，“差不多住到第五年的时候，物业就说这个系统亏钱了。”由于物业内部纠纷，小区‘三联供’只能供金泰阁使用，由此导致亏损。目前，由于冷气停供，她家今年夏天无法使用冷气。“楼栋设计不允许自己装空调，‘三联供’一停，夏天就用不上冷气了。”

　　家住金泰阁15层的王先生告诉记者，该楼栋在设计时就只给了每户6千瓦的配电负荷，大功率电器一概无法使用，包括空调、热水器。他说，因为“三联供”系统，金泰阁比旁边的金萍阁（苹果园四区12号楼）每平米要贵出500元。

　　由于亏损，2010年5月4日，首钢物业曾发布通知，称将按照每吨171元多的价格收取热水费，否则停供，当时石景山区发改委曾调查此事，后来物业也不再收取高额热水费。

　　记者在物业与业主签订的合同中看到，热水属于代收代缴费用，不在物业管理费之列，应按国家标准收取。

　　业主已起诉首钢物业

　　目前，王女士已经向石景山法院提起诉讼，要求首钢物业继续履行合同，恢复“三联供”设施，并交出小区维修基金相关单据。今天此案将第一次开庭，目前处于质证阶段。

　　记者在一份首钢房地产回复首钢物业的告知函中看到，首钢房地产认为，首钢物业已经完成前期物业法定义务，首钢物业是否可以退出取决于业主，首钢房地产不予干涉。

　　首钢物业在对小区业主的函告中称，物业已经因“三联供”亏损50万元，此外，还因业主欠缴物业费及其他费用亏损30万元，因此决定停止服务。

　　物业一名姓孟的负责人昨日告诉记者，有的业主从2011年起就不再缴纳物业费。他还表示，物业由于“三联供”及物业费亏损，目前只能撤出。撤出之前，物业已经提前数月通知业主，并向政府报备。该负责人还表示，在交接期间，还将继续收取电梯管理费等费用，保证部分公共设施正常运转。

　　记者昨日致电苹果园街道四社区居委会，一工作人员表示，此事属于业主与物业之间的纠纷，目前业委会已经在处理此事，不方便介入。“如果是自来水出问题，居委会可以介入，热水冷暖气这种我们管不了。”

　　石景山区住建委物业科一负责人告诉记者，区住建委已经多次协调此事，目前，物业已经答应继续服务一段时间。

　　■ 律师答疑

　　1 如果有了业委会，居委会还能否插手此事？

　　居委会只有建议权、监督权，而不能决定聘请物业或与物业解约。物业服务企业是依照与业主们签署的合同行事，与居委会没有直接的合同法律关系。

　　2 物业是否有权在没有跟业委会充分协商的情况下撤离？

　　按《北京市物业管理办法》相关规定，物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

　　物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

　　3 此类事件有没有好的处理办法？

　　此类事件发生，一般先协商解决，如果协商不成，主要有两种途径解决：一是向主管部门投诉解决，按《北京市物业管理办法》相关规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。原物业服务企业未按规定交接的，由区房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

　　二是通过诉讼解决，业主或业委会可以以物业公司为被告，起诉至法院，要求其继续履行合同，并赔偿擅自撤出给业主造成的损失。

　　至于业主欠缴的物业费，司法实践中，物业公司主要通过协商或者诉讼途径解决。

　　4 如果业主欠缴物业费，物业是否有权撤出？

　　依据《北京市物业管理办法》相关规定，物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

　　法律规定了物业公司不得单方解除物业服务合同，也就是说即使业主欠缴物业费，物业也不得擅自撤出。

　　但物业服务合同中约定的终止条件满足时，物业公司可以选择履行必要的通知义务后，不再继续履行合同义务。

　　京都律师事务所 常莎律师

　　新京报记者 曾金秋 实习生 漆秋豆