后冯仑时代 万通转型是否可期？

　　房企转型观察

　　近年来，作为国内“资历”最老的上市房企之一，北京万通地产股份有限公司（下称万通）经营看似逐步萎缩。地产主业不振、立体城市项目发展受阻、股东换血及重组失败等事件令外界对其经营猜测重重。自去年7月嘉华东方控股（集团）有限公司（以下简称嘉华）正式接盘万通后，公司一季度的业绩表现尚未起色。

　　曾几何时，主营房地产业务的万通在其创始人冯仑带领下，宣布转型。其“美国模式”、滨海新区战略使万通登上发展高峰。

　　而在“后冯仑时代”万通的转型之路，成为万通控股股东的嘉华将面临哪些转型考验？未来的万通能否通过转型迎头赶上？

　　地产主业不足百亿

　　万通业绩增长乏力的问题由来已久。

　　自从2008年冯仑提出“滨海新区、美国模式、万通价值观”的发展战略后， 面对宽松的市场环境，万通并未跑马圈地，而是逐渐摆脱对土地的依赖。地产业务作为其主营产业，虽贡献了九成以上的营业收入，但始终未被重视，而是转投其他创新型业务，包括立体城市及大万通的战略实施。

　　正是从这时开始，万通的业绩渐渐“不好看”起来。

　　而在结束冯仑时代的万通，“接盘侠”嘉华似乎也未能盘活公司业绩。

　　万通2016年第一季度报告，截至一季度，万通营业收入3.06亿元，同比减少51%；万通第一季度归属于上市公司股东的净利润也出现了91.2%的同比下滑。而2015年，万通的房地产销售营业收入仅为24.3亿元，距离百亿规模尚远。

　　万通业务增长缺乏活力，除了其公告里解释的“公司所属子公司本年达到结转收入时点的项目比上年同期有所减少”的原因外，与其项目的具体操作密不可分。万通公告显示，2015年，在杭州地产去库存压力加大的情况下，万通对杭州万通中心与杭州上园两个项目操盘失误，连累整体业绩。根据万通公告显示，在其重点布局的华东区域，万通仅仅斩获了1.05亿元销售，仅占其整体房地产销售的4%。尽管采取了降价销售策略，杭州万通中心仅为其房地产销售业绩贡献了一亿元。

　　同时，土地存储状况也令万通的地产业务隐患重重。根据万通2015年年报显示，报告期内其房地产储备仅为两宗香河和一宗天津的待开发土地，而这些土地均为万通两三年前所购置。

　　就万通转型及地产主业一季度的市场表现，记者试图联系万通投资控股股份有限公司董秘，并先后给万通控股及万通发采访函，但截至记者发稿前，并未得到对方回复。

　　“嘉华首先需要接手万通原有的土地资源和项目，才会有相应调整，这决定了嘉华接手万通后，短时间内很难有所作为。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，而未来万通的发展方向，要么在一二线城市积极拿地，而这需要一定的融资能力，要么在产业链上进行延展深化。

　　尴尬的立体城市

　　除地产主业外，冯仑曾花重力发展的立体城市目前也发展受限。

　　2009年，冯仑成立立体城市，并与河北廊坊、成都双流、陕西西咸及浙江温州四地地方政府进行洽谈。不过，早在2015年，就有媒体报道，立体城市在陕西省西咸新区首个项目——“立体城市壹号”自2013年7月开建后，处于停滞状态，工地大门紧闭，无任何工人施工。

　　近日，有消息人士向记者爆料，2015年10月，北京万通立体之城投资有限公司总部设计院已解散，时任立体城市研究院院长刘克峰也已离职。目前立体城市西咸项目已出正负零，但尚不清楚后续进展。

　　记者查阅相关新闻发现，刘克峰与立体城市同时出现的新闻，主要集中于2013年-2014年。而2015年后，则鲜有相关新闻。

　　针对立体城市解散的传闻，记者通过网上提问的方式，得到了冯仑本人回应。冯仑在回答记者提问时表示，目前立体城市仍在继续，设计院并没有解散，而是在转型。

　　“原来是用传统方式，养了非常多的建筑师，现在用优步和滴滴这样的互联网方式把社会上有关的建筑师串联起来，之后能够更多有效地工作，立体城市研究院是加强了，反而不是减弱。”冯仑如是说。

　　不过，在亿翰智库上市房企研究中心主任张化东看来，冯仑的这一说辞存在一定问题，“立体城市是体系化的概念，不是设计师画几笔就能画出来”。

　　在陈云峰看来，立体城市是包括交通在内的区域综合开发，“开发商再有实力，也不可能去建设真正的城市，其投资已超出房地产开发范畴。”

　　四大新事业体能否突围

　　那么，嘉华时代的万通，能否通过创新模式，在地产主业之外，实现大万通整体的战略转型呢？

　　冯仑在解答记者提问时表示，万通的转型目前已取得一半成功。除传统地产之外，去年至今的一年多来还发展出四大新事业体。虽然目前还未向外界披露，等用一两年时间将这四个新事业体完全做起来后，整体大万通就完成了转型。

　　业内猜测，冯仑所述的四大新事业体，或与嘉华此前布局的业务有关。

　　截至目前，嘉华依然没有官方网站，网络上的公开资料也多属于招聘信息。资料显示，嘉华集团是一家以房地产开发为主业，同时在房地产及金融会展服务、国际高端体育赛事承办、矿业投资等多元化领域积极进取的投资控股型企业。

　　因此，有业内人士猜测，冯仑所述的四大新事业体，或指向金融投资、会展业、矿业投资、高端体育赛事等方面。毕竟，在万通主营业绩乏力的情况下，并不排除将地产主营业务外的多元化业务，注入上市公司的可能性。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这四大新事业体，可理解为一些新的地产模式，是否有足够的市场做支撑，存在不确定性。过于折腾，可能也意味着主营业务的发展存在瓶颈。

　　观察者说

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰：国内的一二线城市，特别是万通以前比较擅长的诸如北京等区域，是兵家必争之地，但万通前几年并没有在这些城市拿地，实际上是退出了一线城市地产开发的主战场。之所以如此，还是基于市场的判断有误，可能冯仑也有看不清的时候。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：此前万通尝试立体城市，从其结果来看意义不大。后冯仑时代的万通，应持续寻找新的发力点，工业地产和产业地产相对难度小，也能使万通更具专业度。万通在传统土地市场上一直比较犹豫，这种企业风格也适合尝试轻资产模式。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰