豪宅的命与运(1)

　　“这是最好的时代，这是最坏的时代。”英国文豪狄更斯的这句名言套用在当今的北京豪宅市场再合适不过。历史上，北京楼市没有任何一个年份能有如此众多的豪宅项目争相亮相，同台竞技；同样，也没有任何一个年份能让这些豪宅项目在白热化的竞争中龃龉前行。

　　时也：10万+时代来临

　　无论是与生俱来的豪宅定位，还是受到高地价推动的“被豪宅”，北京楼市中10万元/平方米左右的产品正在不断增多。

　　据第三方机构统计，北京豪宅市场成交均价在5月底已高达100317元/平方米，这不仅是北京豪宅市场整体成交均价首次突破10万元/平方米，也代表着北京豪宅市场真正迈进了10万+时代。

　　据了解，目前市场上售价超过10万元/平方米的项目仍然多位于三四环之间，甚至三环以内。包括泛海国际、龙湖西宸原著、山水文园、使馆壹号院、万柳书院等多个项目都坐落于城市核心区位。“北京土地供应趋势特征明显将以郊区新城为主，城区项目日渐稀缺，因此核心区域的项目更快地进入10万+时代。”某业内人士如是说。

　　而北京商品房进入高端化的事实正在被数据验证。记者查阅土地成交数据发现，2013年-2015年，北京合计供应包含住宅类用地的地块共113宗，规划建筑面积共2046万平方米，剔除配建和保障房后，实际商品房住宅最近两年仅供应了550万平方米左右。据业内人士测算，上述面积折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场来看，这部分中很大比例将建设成为中高端物业，以获得更多溢价，因此豪宅项目仍可期。

　　运也：销售数据可喜

　　“尽管市场竞争很激烈，但项目的销售业绩大家也有目共睹，这样量级的项目快速去化并不现实，按部就班推售就行。”西三环某项目营销负责人向记者透露，项目自亮相至今，去化已达到六成。

　　事实上，多个豪宅项目在今年以来的表现都红红火火。综合多方数据，截至6月21日，位于东四环朝阳公园附近的泛海国际，上半年以98套的成交量连续蝉联北京全盘销冠；较早面市的万柳书院，今年以来已签约29套，成交均价达到154100元/平方米，仅次于在5月刚刚亮相的位于农展馆的北京壹号院。后者在5月成交了17套，均价突破162090元/平方米，领衔豪宅单价排行榜。

　　来自中原地产的统计也显示，上半年（截至6月21日），从成交比例看，1000万元/套以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例仅为5.8%。

　　“今年北京地价继续上涨，延庆楼面价都已突破3万元/平方米，更别说核心区了，动辄在5万元/平方米以上。这对于赶在现在入市的一批项目而言，也算运气不错，但越往后压力越大。”某房企负责人这样告诉记者。

　　命也：运营难度越来越大

　　白热化的竞争还远没有来到。据中原地产统计，截至6月21日，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元/平方米的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿，而截至今年6月16日，其销售额只有224.8亿。

　　业内人士指出，目前北京商品房销售均价在35000元/平方米左右，之前拍出的高价地未来销售价格至少在6万元/平方米左右。这些地块入市的难度巨大，如果在未来三年内销售不达标，对项目本身而言很可能会有潜在的资金链风险。

　　融创中国董事长孙宏斌曾公开表示，由于地价太贵，北京很多项目都“被豪宅”。一些北京、上海的开发商之所以迟迟没有推盘入市，就是因为一旦入市就可能亏本。他认为，现在一线城市的项目利润空间比较小，尤其是地王对项目开发要求非常高。

　　某在售项目营销负责人对记者表示，对于豪宅项目的去化周期，公司上下都有相应的准备，“持久战”是必要的；另一位业内人士也表示，随着高价地项目陆续入市，未来单价超过10万元的项目会越来越多，这对于已经入市的项目而言则有一定利好。

　　另一位业内资深人士则指出，对于那些拥有城市资源及城市核心区的稀缺性豪宅项目而言，未来仍有溢价空间；但一些郊区的地王项目想要提高升值的预期，则需要在产品力等方面下大工夫。

　　（下转B14版）

　　B13-B14版采写

　　新京报记者 李捷 陈禹铭 方王洋