龙湖商业要做“时间函数”

　　近日，位于北京大兴的龙湖时代天街开业，这座体量15万平方米的全业态商业综合体，是龙湖地产在北京的第二个“天街”项目，也是龙湖持有的第18座开业商场。

　　坚定地做持有物业转型，这正是龙湖集团董事长吴亚军的理念，龙湖要做一个时间函数，要以相对稳定的速度往前奔跑，而且是持续增长地奔跑。在这奔跑过程中，龙湖要在规模与质量中做平衡，也要在高周转和持有之间做战略平衡。

　　年底全国运营20个“天街”

　　目前，龙湖旗下有天街、星悦荟、家悦荟三个商业品牌，而天街已经成为龙湖商业的主打。对于大兴的时代天街，龙湖意欲将此打造为填补北京南城空白的一站式购物娱乐中心。

　　据龙湖地产方面介绍，大兴天街项目整体出租率达到99%，品牌同步开业率也达到了95%。至此，龙湖在北京的两个购物中心运营面积达到42万平方米，也意味着龙湖在一线城市进入多个天街同时运营的阶段。

　　相比刚开业的时代天街，位于北京常营区域、运营一年半的长楹天街，已经可以“验收”龙湖的商业地产运营实力。据龙湖提供的数据，其2016年日均客流达到约8万人次。

　　“长楹天街当年开业的时候，其实圈里头还是捏了一把汗。”龙湖集团副总裁、北京龙湖总经理宋海林告诉记者，长楹天街北边是朝北大悦城，东边是通州万达广场，竞争很激烈。但一年半做下来，对它的表现还是比较满意。

　　在龙湖的商业版图中，天街所到之处，也是龙湖的商业重兵所在。据龙湖集团商业地产部总经理李楠介绍，加上即将面世的重庆和上海虹桥天街，今年年底龙湖天街项目将达到20个。

　　在城市选择方面，龙湖商业会选择一线和部分重点二线城市，未来还会进驻南京、武汉等相对高量级的1.5线城市。这一纵深布局的结果则是，到2017年底，龙湖开业商场将达到25个左右，开业总面积增至近250万平方米。

　　精细标准构建商业“蓄水池”

　　近些年，龙湖并没有在销售规模上实现大肆扩张。龙湖2014年和2015年合同销售额分别为490.5亿元、545.4亿，今年对外发布的目标是620亿。

　　自2011年确定了战略转型以来，龙湖希望将商业地产打造成资金的蓄水池。几年里，龙湖的投资类物业的营业收入从2011年的4亿元增长至2015年的14亿元。

　　“龙湖对北京哪些地方可以做商业，心里还是有数的。”宋海林称，最关键是看城市发展方向，从政策和城市的发展来捕捉机会。几年前龙湖进入大兴天宫院板块时，周边几乎一无所有，但龙湖仍然认为南城的洼地必将迎来价值的补涨。此外，关键的还有城市的产业布局，以及轨道交通等因素。

　　李楠表示，商业方面龙湖在建立一个比较完善的体系，“我们把它叫做城市地图或者城市解读，会把整个城市的商业布局和现在包括的客群、人口的消费习性做一些划分。”

　　在不统一模板的前提下，龙湖设定了六大体系，可因不同地段、客群，满足在客户调研阶段，用户、对象、未来服务的目标客群需求。宋海林举例称，从进入到找车离开，龙湖的停车场有八个布点，而这也是龙湖住宅、物业方面运营的成功经验。

　　对于未来商业地产的预期，李楠给出了具体的经营目标。她透露，今年商业收益要达到20亿元，明年是25亿-30亿元，2020年的收益目标为50亿元。

　　这一坚定商业战略和成熟体系标准，都同样指向了一个明确方向，龙湖试图用数年的时间，将商业项目的利润做到集团总利润的20%以上，在地产白银时代，实现一个漂亮的转型。

　　采写/新京报记者 龚小锋