调控从放松到收紧，二线楼市又一轮回？

　　市场总是逃不开周期性的魔咒，在中国经济中占据相当份额的房地产市场显然也不会例外。两年前，二、三线房地产市场的限购、限贷政策开始大量解禁，政策的放松促进了房地产市场的转暖。从2016年开始，不仅一线城市，多个二线城市高价地频出，楼市升温。按照7月18日国家统计局发布统计数据显示：与6月相比，7月份全国70个大中城市中，价格下降的城市仅有10个，上涨的高达55个。在这样的背景之下，应对过热市场的政策调控似又呼之欲出。

　　现象

　　楼市升温，部分热点城市重启调控

　　从近期的情况来看，二线城市中已有部分开始收紧房贷。6月30日，领涨全国的合肥首先开展调控，市住房公积金管理中心发布通知，调整合肥市住房公积金贷款政策。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。具体执行时间从2016年7月1日起。而此前在合肥，无论有几套房，只要没有使用过公积金就算首套，首付最低2成。

　　7月15日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知，宣布自当日起调整住房信贷政策，对楼市进行调控。主要措施依然是采用限贷手段，该文件规定：停止向第三次及以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款，同时对于名下有一套房但未结清贷款的、或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%，而有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款。

　　而除合肥、厦门外，南京、苏州等热点城市也相继传出将实施调控政策，控制楼市的过热增长。

　　有业内人士向记者明确表示，南京、苏州等地有必要针对性地抑制投机性需求，抬高房贷门槛，让市场逐步恢复理性。因此调控从限贷政策进行切入的可能性很大。据了解，目前南京执行的“认贷不认房”政策相对宽松，首套房最低首付比例为30%，二套房为45%，贷款利率也有一定的优惠。

　　探因

　　信贷宽松、供需失衡，成主推手

　　在采访过程中，也有很多业内人士指出，从2016年开始的这一轮市场爆发，主要原因是信贷政策加杠杆的刺激释放了大量需求。在许多热点二线城市，无论是从土地供应还是从商品住宅供应的角度看，都是无法满足其需求的，供需关系的不平衡推升了市场预期。反过来，预期的提升又促使房企坚定了拿地决心以及投资者的追涨行为，这些行为又会作用于房地产市场。

　　“一方面我们货币宽松的状况没有改变还在延续；另一方面，由于人口流动导致一线城市的供求关系趋于紧张，人口往一些大城市流动会带来城市供求关系失衡的可能性，打破城市弱平衡现象。” 新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉记者，“再加上大城市有控制城市边界、土地供应，狼多肉少，势必会导致地王，从而推升市场。”

　　“今年上半年，重点房企整体购地金额、面积分别较去年同期上升68%、52%，且地块单价、溢价率明显抬头。”中原地产首席分析师张大伟也表示，在中原地产监测的40个城市中，6月一、二线城市平均楼面价地价均创下历史新高，且二线城市六月平均溢价率同样创下历史新高。从目前的情况来看，政策宽松与否将是继续影响2016年下半年市场的最主要原因。“本轮房价上涨的原因并非市场自发爆发，而是政策刺激的结果。对于政府来说，房地产是当下唯一能够提振经济的行业。”张大伟分析称。

　　预期 市场分化明显，分城施策成调控思路

　　对于二线城市是否会进行全面调控，大多数业内人士表示无需过分担心。相对于一刀切的政策调控，因城施策的调控思路很可能成为下一阶段调控的主流。

　　从市场表现看，去年下半年至今，大部分一、二线城市楼市出现复苏和好转，除北上广深等一线城市外，合肥、南京、苏州、厦门等地楼市同样火热，土地市场上的地王也从一线城市开始向二、三线城市蔓延。如此居高不下的房价涨幅的确给政府带来了一定的调控压力，但并非所有的二、三线城市均是如此。

　　“目前二线城市已经出现分化，这是由于城市的供需关系不同决定的。”欧阳捷表示。“像南京，每年有50万左右的大学毕业生，相当一部分留在南京，同时南京还是很多苏中、苏北的移民目的地，与安徽相邻从而形成了一个很具有吸引力的城市，所以南京房价上涨的动力非常充足。而反观济南、青岛、长沙甚至沈阳、长春这种人口流出的城市，其房价上涨的压力就没有那么大。”

　　张大伟也认为，大多数非热点城市，像中西部的二三线城市，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面没有实质性的改变，去库存的楼市政策仍然是这些城市的主旋律。

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　　住建部约谈房企摸底市场

　　7月18日，住建部约谈了六家龙头房企，对2016年楼市进行摸底。据同策咨询研究部总监张宏伟透露，7月18日的会议由住建部部长陈政高主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六家房企董事长参与。而住建部的这一行为引发了大量市场解读。

　　张宏伟分析认为：住建部约谈意味着中央层面已经注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是针对房价上涨过快与地王频现的城市来讲，未来这些城市走势仍面临不确定性。“当楼市进入下半年之后，上述城市楼市将受到各方面不确定性的影响，比个别热点城市政策会开始收紧，市场进入调整期等，在这样的市场背景下，楼市也会随之进入调整期。”

　　而易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，住建部此类调查在于摸底市场，住建部对目前市场分化及厦门此前限贷政策的出台都比较关注。“政策收紧是大概率事件，可能还会有10个城市收紧，比如说郑州、武汉、福州、天津等城市。但收紧也会考虑房企的感受，房企后续的经营策略和投资策略也是政府部门愿意听取的内容。”

　　新京报记者 陈禹铭