南城进入10万+时代

　　自去年以来，南城俨然成为开发商众星捧月的热土。高价地频出和品牌开发商的相继进驻，使得南城高端化已由南三环向南四环、南五环蔓延。在众多高端项目相继入市的现在和未来，除了产品品质和营销手段外，还有什么能够成为高端住宅的助力因素？

　　新京报记者 方王洋

　　高端项目频出

　　最近，位于南四环花乡桥附近的首开华润城开盘售罄的消息颇受市场关注。据了解，项目均价为7.6万元/平方米。而北京市住建委网站显示，在本次获得预售证的房源中，部分高层房源拟售单价已高达10.33万元/平方米。

　　而在花乡板块，去年入市的懋源钓云台目前销售均价已达9万元/平方米左右。

　　不仅在丰台，5月底位于东南的亦庄区域内，首开住总·棠颂别墅正式亮相，成为区域内第一个突破10万元/平方米的顶豪。

　　而在住宅用地供应日益稀缺的大兴黄村区域，去年绿地拿下的地块已经对外发布，确定为绿地高端住宅海珀系。按照该宗地块4.7万元/平方米的楼面价，业内预计该项目售价将超过10万元/平方米。

　　如果说即将面市的项目在带动南城向10万+发展，那么尚未问世的10万+更是在路上。

　　在丰台石榴庄，中铁建和金茂联合体去年拿下的石榴庄地块和葛洲坝樊家村地王，两宗地块的实际可售楼面价分别为5万元/平方米和7.5万元/平方米。据中原地产首席分析师张大伟介绍，在未来的两三个月，亦庄将有两宗优质地块出让，楼面价预估在5.8万元/平方米到6万元/平方米，目前已经吸引多家房企关注。

　　南城发展机会

　　“南城豪宅的外部机会在哪儿？在南城计划和北京新机场建设。未来随着更多资金涌入，教育、医疗等方面的配套建设将持续向南城倾斜。”在昨日北京中原举办的“首都向南，共谋未来”北京豪宅发展趋势，中原视点高峰论坛上，中冶置业北京公司总经理李瑞峰表示。

　　正如他所说，根据中原视点市场分析及豪宅趋势指数发布，“中原视点”甄别出通州和京西南片区两大未来京城楼市黄金板块。

　　中粮置地北京营销总监夏琦表示，北京南城随着城市升级、消费升级、城镇化推进，高端改善型消费从东北部到南部，是一个必然趋势。

　　北京新机场未来年旅客吞吐量将达1亿人次，近千亿资金的投入，将彻底带动这些区域的基础设施和经济环境，新机场的建设催化了整个京西南片区，包括大兴、丰台等区域成为近几年的楼市热点。

　　豪宅实力比拼

　　众多高端项目入市，注定将开启一场混战。

　　针对豪宅市场的变局，北京中原总经理任莉认为，由于北京土地市场断崖式供应，地价普遍超过房价。在地价反推作用下，未来北京楼市产品结构将主要集中在高端改善和豪宅市场。而衡量未来豪宅居住价值和资产价值的标准，则是其能否迎合时代需求。

　　她进一步介绍，小面积高配置、社区供应链构架和空间的多维度开发等成为未来豪宅的必然趋势，未来产品为王，在服务场景上拓展新内容。

　　“如何控总价、快速找到目标客户、未来溢价以及速度方面找到一个比较良好的平衡点是我们一直探讨的问题。”夏琦表示。

　　与此同时，客户群体的年轻化趋势，决定了他们对于教育、养老等配套的强烈需求。此外，产品空间灵活性和成长性、科技系统、社区服务等的要求也将更为严苛。

　　中国金茂北京公司方面介绍，南城十万+豪宅对标的不仅仅是同区域产品，更需要和一线城市乃至国际大都市的好产品对标，这对项目的打造力提出了更高要求。