碧桂园：两千亿级房企的转型样本

　　房企转型观察

　　从华南五虎之小虎，到以黑马之姿闯入千亿房企阵营，再到现在与万科、恒大一同站在冲刺3000亿规模的赛道上，碧桂园始终没有淡出人们视野。在土储、大盘都不足以覆盖企业规模化增长的时代，寻找全新突破，已经成为碧桂园的必然选择。

　　优化土地结构，保证货量供应

　　从宣布将全年销售目标由原来的1680亿元上调至2200亿元的那一刻起，碧桂园对外已经毫不掩饰其扩大规模的意图。值得一提的是，这只是国内的合同销售目标，并不包括海外及其他产业的销售数据。

　　为了达到这一目标，碧桂园准备了充足的买地预算，以保证持续的货量供应。在碧桂园2015年度业绩发布会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌就透露，年初已经预备了500亿元用于购地。

　　根据公开资料数据显示，截至2016年5月底，今年碧桂园新获土地149宗，预期建筑面积约为3783万平方米，土地总代价约为578亿元（含少数股东权益），其中现金支出约380亿元。这意味着在下半年，碧桂园仍有预算在土地市场大手笔购置。

　　与过去动辄千亩的地块相比，碧桂园的拿地策略已经出现变化。虽仍坚持三四线城市为重点方向，但拿地标准为地市、县城具有最好教育等综合配套的核心地块，以打造出碧桂园的精品项目。据公开数据统计，在碧桂园上半年已获得的地块中，按照土地面积划分，位于三四线及周边城市的面积达七成左右，仅有25%左右的面积位于一二线城市。

　　虽三四线城市饱受库存压力诟病，但业内人士认为碧桂园的布局并非没有意义。“多年来的开发和品牌积累，碧桂园已经熟悉了三四线客户的口味和需求，也受到当地购房人的认可。所以在三四线城市能够销售出的房子里，碧桂园占比大多数。对碧桂园而言，这个库存是活跃的。”亿翰智库研究总监张化东指出，布局三四线并非就是穷途末路，如何凭借成熟的营销模式将其优质客户导入其中，是碧桂园这样的企业在转型中需要考虑的问题。

　　有业内人士指出，碧桂园虽然屡次现身一线城市土地拍卖现场，但始终难以跨过高昂地价成本这道门槛。以北京为例，经历了去年的退地风波，碧桂园至今仍未能进驻主城区。对此，碧桂园联席总裁朱荣斌就曾表示，一线城市拿地代价高、风险大，相较于公开市场的争夺，碧桂园更倾向于通过合作、并购等渠道或与产业结合的方式获取项目。

　　多元与资本化并举，转型正在继续

　　多位业内人士表示，后千亿时代，想要突破规模化增长瓶颈，转型是必要的，而碧桂园同其他大型房企一样，在多元化业务方面持续探索。

　　据不完全统计，在地产主业之外，碧桂园旗下包括教育、物业管理公司、酒店、社区金融、社区服务等在内的多元化业务。值得一提的是，上述多个板块均已做好分拆上市的安排。

　　公开资料显示碧桂园学校已有20多年历史，目前有学校34所，在校生2万多人，公司已经将碧桂园的教育产业在内部进行方案调整，全面推进上市。

　　作为集团业务新的关注点，物业管理和社区相关业务的上市工作也在议程中。碧桂园首席财务官吴建斌对媒体透露，物业管理上市工作正在推动和进行之中，如进展顺利，今年底将上市。

　　除了各项业务分拆有序，碧桂园资本运作的触角也在四处探索。去年4月，碧桂园引入平安保险成为其第二大股东，资本运作的步伐开始加速。此外，还以11.88亿元的金额认购了天图资本约10%股份。天图资本主营私募股权投资基金管理业务和股权投资业务，专注于投资品牌消费品企业。碧桂园出资约9756万元，认购了易盟天地家政O2O平台20%的股份。该平台致力于构建一站式全闭环家庭服务平台，在全国近百个城市运营“管家帮”APP，提供服务项目主要包括钟点工、保姆、月嫂等。

　　一位长期研究碧桂园的分析人士指出，通过金融化打造地产开发、社区配套、投资金融三大业务板块，碧桂园正寄望进一步完善社区生态链，业务覆盖客户的全生命周期。

　　新京报记者 李捷

　　观察者说

　　亿翰智库总监张化东：探讨碧桂园，实际上是在探讨2000亿级房产企业转型的情况。碧桂园无论从土地储备还是规模化的广度、深度，并不逊色其他任何大企业，而到了2000亿级的规模，不是转不转的问题，而是要研究怎么转的问题。举例来说，从100亿到2000亿元，是20倍的增长，再往上预测，也就是2-3倍的增长。这种情况下一定要在新的行业和新的产业有所突破。

　　从规模上来看，碧桂园是必须要转的，但它目前并没有选择粮油、饮料、影视等无关的多元化，而是选择相关多元化，即沿着房地产周边的行业去做一些试探性的尝试。今年包括万科、恒大已经进入世界500强，这是值得关注的，开发企业进入世界500强的并不多。在其他国家没有这么多的群众基础，就无法形成巨大的销量和营业额，因此房地产在国内仍然是一个比较大的行业。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：碧桂园属于成长性比较好的房企，尤其是从碧桂园今年上半年销售业绩及排行榜来看，都具备一个较大的冲劲。某种程度上说，这得益于碧桂园三四线城市的投资战略。而其这几年对于三四线城市的开拓力度也是比较大的，即便是有各种类似回归一二线的说法，但其在三四线城市的布局依然是在进行的。

　　对碧桂园而言，房地产业务的推进总体上不错，尤其是类似一些海外项目，凸显了碧桂园后续国际化的发展模式。当然从其和同类房企对比可以看出，碧桂园的业务模式主要聚焦在传统地产领域，而对于多元化业务的开拓其实节奏是比较慢。尤其是目前很多地产企业已经在积极做转型，换而言之，尽管碧桂园的地产项目销售业绩得到了提升，但是整个企业营业收入以及盈利等指标其实还是有差距的。

　　后续要朝世界500强的目标进军，如果碧桂园单纯凭借地产项目，难度非常大。后续应该在大金融、大消费等方面有新的且富有实际意义的动作。