暴雨致房屋渗漏 谁之过？

　　7月20日，北京的一场暴雨让很多小区的防水问题受到极大考验。截至目前，海淀区回迁房五福玲珑居、冠城大通百旺府等小区的多个业主代表向新京报记者报料称，暴雨期间，其所在小区房屋出现不同程度渗漏。

　　那么，一些小区甚至是新建小区，为何会出现房屋渗水情况？目前进展如何？一旦出现漏水，是否一定是施工方的问题？业主一旦遭遇房屋质量问题，又该如何维权？

　　■ 典型案例

　　冠城大通百旺府一区

　　外墙窗户渗水 业主连夜吸水

　　位于海淀区冠城大通百旺府多位业主向新京报记者反映，暴雨期间，小区多户业主房屋出现墙面渗水、窗户与墙体接口处渗水、进水等问题，进而导致业主房屋内墙纸、涂墙、地板被泡、墙面剥落等问题。

　　7月24日，新京报记者走访冠城大通百旺府项目后发现，一些业主窗台墙面处还留有渗水后的水渍。从业主提供暴雨期间房屋进水、渗水的照片、视频中显示，这些渗水区域主要集中在墙面及窗台等位置。

　　业主李女士表示，她本身就从事建筑监理行业，据她判断，导致房屋渗水的原因是施工质量有问题，外墙外保温没有贴到位，窗户与墙体接口处的密闭性也不够，导致雨水打湿外墙后渗透墙面至墙内。

　　李女士指着冠城大通百旺府一区4号楼刷有黑色防水的外墙介绍：“按理说外墙安装了雨罩就不应该漏水，但我们小区普遍漏水，年年漏水。这些人家就因为漏水在外面刷了防水，还有些人家在外墙挖个槽，将雨水往外导。但治标不治本，需要将墙整体打了重做才行。”

　　“屋子漏得没法看。从入住第一年开始，年年漏水，最严重的是4年前的7·21，通知开发商、物业，他们来看过7次，我都保留了当时的照片，一直没给我解决。”谈及房屋漏水问题，家住一区3号楼的王女士向记者大倒苦水。

　　记者在王女士家看到，2楼飘窗处还有多块未干透的毛巾、布料，飘窗下的墙面留有渗水后的水渍，一些墙面因被雨水泡过而开裂、脱落。王女士告诉记者，大雨前，她特意花6000元找施工队重修了两天。虽没有4年前7·21严重，但依然漏水。“雨水一直从飘窗缝里往室内灌水，我就用脸盆等放在窗台集水，再用布、毛巾铺在漏的地方吸水，再一点点拧干，一直在窗台‘抗洪’，没睡觉。”

　　据悉，冠城大通百旺府最早的开发商为海科建，从2007年起，其股权逐渐被冠城大通收购，小区名字也历经变化：永丰嘉园——百旺杏林湾——冠城大通百旺府。记者拨通了冠城大通百旺府的物业长城物业，对方表示，目前已安排人员上门做维修，也做了防水。随后，记者又致电长城物业呼叫中心，客服人员表示，对于漏水问题，他们暂时还没有得到一个解决方案。具体还需要看是否在维保期，如果在维保期，就通知开发商进行整改。一旦过了维保期，就需要动用维修基金统一做防水，但暂时仍未确定。

　　回迁房五福玲珑居

　　路面塌陷 设备间漏水

　　7月20日一场降雨，同样考验了位于海淀区彰化路回迁房五福玲珑居小区的房屋质量。

　　五福玲珑居业主向新京报记者反映，20日15点左右，一辆轿车经过小区1号楼2单元门前的道路后，路面突然塌陷，随即出现一个4米×4米左右的大坑。不仅如此，小区3号楼1、2单元之间的地面也出现塌陷，一些业主的自行车甚至是从塌陷的坑中捞出的。地面塌陷，还导致一旁的燃气管道变形，甚至下沉好几十厘米。

　　7月23日，新京报记者走访五福玲珑居项目时看到，道路塌陷的所在地已拉起围挡。施工队正对坍塌道路及3号楼1、2单元之间的地面进行修复。一位施工人员表示，下雨导致地面下沉，是赶工期导致地面没有扎实。

　　业主张先生就住在3号楼1单元。他指着家门口的一条大裂缝向记者介绍，他们在入住小区4个月时就发现，每栋楼的一层都有不同程度的大裂缝，有懂行的人认为是回填土不扎实造成的。

　　“我们小区是新建回迁房，去年10月底开发商通知我们过来拿钥匙，今年春节前后，大家才陆续入住。至今房屋还没有验收，也没拿到房本。暴雨期间，小区内还出现房屋渗水、车库及设备间漏水、电梯间进水停运等问题。”业主孟女士表示。

　　随后，在孟女士的带领下，记者在4号楼地下一层的保安室及设备通讯间内看到，地面还有大量积水。保安经理认为，漏水主要是管道的防水没做好，以至水倒灌到地下一层。

　　截至记者发稿前，五福玲珑居燃气管道已修复完毕，电梯也已开通。

　　针对小区漏水问题，记者致电五福玲珑居物业公司百思特世纪物业，对方表示：“业主报给我们后，第二天我们就给总包下单，总包就派人来修。目前道路塌陷的问题已修复了。”随后，记者致电五福玲珑居开发商北京裕泽房地产开发有限责任公司，但电话未能接听，截至记者发稿前，也未得到对方的回馈。

　　■ 剖析

　　墙体、屋面、外窗漏水各有原因

　　建筑师李五一详细地分析了一般房屋漏水的部位及原因。

　　他表示，墙体部分出现漏水，一般分两种原因：一是保温层的问题，具体可能是内保温、墙体的防结露没有设计好，这容易形成墙体发霉，造成内墙面的装修发霉、脱落现象，所以一般不建议做外墙内保温设计；二是外墙砌筑时需要用防水砂浆砌筑，如果防水砂浆标号不合规范，容易造成外墙渗水。

　　屋面漏水一般是防水层施工工艺不规范导致。此外，墙体交接处防水没做到位，也容易导致这些位置漏水。

　　外窗位置出现漏水有两大原因：一、窗户本身的问题，比如窗框底部都应该有泄水小孔，若漏水孔没做好，下雨时窗户上的水就会沿着窗户的缝隙进入室内；二、窗框跟墙体之间有缝隙，下雨时外墙和窗户的表面都有水，再加上有风压，遇到有缝隙的地方，水就会渗透到室内。

　　此外，李五一表示，地面塌陷的原因主要是回填问题。“在回填区域内，外墙、顶板等处若防水没做好或者没做，就会造成漏水现象。”

　　设计、选材、维护都会影响防水系统

　　北京住宅房地产商会副会长、北京九洋建设工程有限公司董事长王双林表示，一提到房屋漏水、渗水，大家可能会认为是施工质量不过关，存在偷工减料情况。其实不然。防水是一门系统科学，从工程设计到防水材料选择到施工以至后期维护，每一步都至关重要。有资料显示，造成房屋渗漏的原因中，设计因素占30%，施工技术水平占30%，防水材料占20%，后期维护管理占20%。

　　王双林认为，在房屋漏水问题中，有一部分原因是施工单位在施工过程中控制不好导致的，也有些是工程竣工后人为原因造成的，比如屋顶上人为安装空调设备、发射天线等，甚至有的乱放杂物，导致排水通道不畅，造成屋面长期积水，或者随意打洞破坏屋面防水层等，这都直接影响防水工程质量。这就需要业主在验房和装修时十分注意。

　　律师支招

　　维权需要先做鉴定、定责任

　　中咨律师事务所律师贾瑞果表示，刚交付出现房屋漏水的现象，属于质量问题的可能性较大，至于是哪一方的责任，具体要看交付时间。《建筑工程质量管理条例》显示，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，建设工程的最低保修期限为5年。同时，《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

　　那么，业主一旦遭遇房屋质量问题，该如何维权？对此，贾瑞果认为，具体需要先鉴定，查明房屋漏水的原因，查看房屋质量有没有瑕疵。业主可以自行委托鉴定，或就房屋质量存在问题向法院起诉，法院受理后委托司法鉴定机构。

　　“业主能采取的维权方式主要是跟开发商沟通、协商，或向建委等部门投诉。实在不行，就向法院起诉。”贾瑞果如是说。

　　B12-B13版采写/新京报记者 张晓兰 李颐晖