高房价避免恶性通胀才是本末倒置

　　■ 一家之言

　　通过乘数效应，贷款总额大大超过原先央行的货币供给量，加上高房价的心理预期，“狗追尾”现象出现了。

　　近年来，在房价问题上存在着一个大谜思：虽然中国发行了天量的货币，但“幸亏”房地产，特别是高房价吸收了大量的流动资金，才减缓了通胀——即高房价避免了恶性通胀。这真可谓本末倒置。

　　事实上，恰恰首先是高房价推高了通胀：买房是全民杠杆借贷，通过银行乘数效应，贷款总额大大超过原先央行的货币供给量——货币超发甚至泛滥。加上中国房价一直在上涨，使大家产生了房价会不断上涨的心理预期。于是，越来越多的买家不断进入楼市，房价泡沫越吹越大。于是，“狗追尾”现象出现——房价越炒越高，货币越来越泛滥——高房价使得货币泛滥，而货币泛滥再进一步推高房价，陷入恶性循环、愈演愈烈。

　　究其原因，还要从头谈起。首先，银行通过贷款就能“创造”货币。假设银行给客户“甲”房贷100万，那么该客户的账上就被记入100万，因为这100万还是存在银行的账上；于是，银行就可以把这笔贷款，扣去5%的储备金，作为银行的存款再次贷给客户“乙”，以此类推……直到客户“癸”。最初央行发出来的100万，通过银行的贷款系统，产生出1000万“货币”，这就是银行的货币乘数效应。就整个银行系统来说，可以在其资本金和存款基础上“无限制”地贷款。这是高房价使得货币泛滥的初始原因。

　　其次，由于放松信贷，鼓励贷款买房，使得原本年收入10万元的家庭，最多只能供得起60万元的房子，但在低利率房贷的支撑下，“变”得能够支付70万～100万元甚至以上的房子。于是大家蜂拥进入房市。这看似是一笔皆大欢喜的买卖，银行赚利息，老百姓可以“用明天的钱圆今天的梦”。然而，这正是这些年来大大小小泡沫产生的根源。

　　由于物价由供求关系而定。一旦大家手中都有了“明天的钱”，购买力便和实际收入脱离了，市场的供求关系被扭曲。用尚不存在的钱去购买房子，不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。如果大家都不靠借贷，房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系。

　　第三，是将房地产混同于制造业。事实上，房地产是金融业，建筑业才是制造业。房地产多年过热，使得实体制造业成本急速上升。目前中国制造业的成本已经接近美国。预计到2018年，将超过美国2%-3%，也就是说，房地产泡沫绑架了制造业。

　　信贷消费的危害在于使原本毫无购买力的消费者，靠金融机构的信贷似乎有了购买“能力”，带来货币无度增长而抬高物价，令市场失去自动调节的作用。

　　更严重的问题是，银行贷款就像铁链一般，环环相扣，一旦借款人丧失还贷能力，银行的账上就会出现一个窟窿，一旦房价拐点出现，泡沫突然刺破，届时，就像多米诺骨牌那样倒下，将会引发金融甚至经济危机。

　　□陈思进（资深金融市场风险管理顾问）