门头沟：房价10年翻7倍 扎堆抢客进行时

　　在一些老北京人的印象里，门头沟一直以京西远郊区的形象存在着。然而最近几年，随着产业结构的转型和商业配套的完善，门头沟区域获得了长足发展。去年以来，门头沟更是有多宗高价地入市，让人们开始重新评估这一区域的价值。

　　伴随着高价地的出现，门头沟区域的房地产市场也开始进入一个产品升级时代，大量改善型项目的入市，使得区域市场竞争趋于激烈。

　　主打环境、交通

　　从西三环出发，沿莲石路或阜石路西行约30分钟便能够抵达门头沟这一传统意义上的远郊区。可以说，这两条快速路的出现，从很大程度上方便了出行，改变了门头沟偏远的面貌。

　　“如果将交通与门头沟浅山区的地理优势相结合，这里就形成了一个交通比较方便、生态环境良好的宜居区域。”门头沟新城一项目营销负责人对记者表示，这样的优势对于不少长期居住在北京西边的改善型客户有着很强的吸引力，也是这一区域绝大多数开发商主打的两种优势资源。

　　实际上，从2013年起，随着大量品牌房企的相继涌入门头沟，让这一区域在经历楼市产品升级改善的同时，城市配套也有了长足的发展。电建地产集团华北区域公司总经理朱成林就表示：“前几年的门头沟跟城区存在一定客观差距，但随着近几年交通、商业、城市配套的改善，门头沟已到了一个全新的发展阶段。”

　　今年以来，在北京市场整体节节高升的大背景之下，门头沟的房价与产品都进入了一个快速上升阶段。

　　据亚豪机构统计数据显示：2006年至2015年10年间，门头沟区域房价涨幅高达701%，位列北京各区县之首。而今年以来（截至8月1日），门头沟区纯商品房共新增供应4017套，成交4081套，成交金额高达129.1亿元；成交均价也从年初时的每平方米3.2万元上涨到了3.5万元。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，门头沟区的市场热度较高，与环境的改善和知名房企的频频拿地是分不开的。“以前门头沟受首钢影响，环境不好。但随着首钢搬迁，门头沟在环境等方面做出了很大改善，提升了整体品质。”

　　高价地造高端改善房

　　如今，北京核心区域房源正逐渐减少，商品房市场的开发逐渐向远郊拓展。融创、万科、金地、中骏、绿城等知名开发商在门头沟区接连拿地，对整体区域的楼市拉动很大。

　　记者查询北京市国土局的交易记录得知，从2013年底开始，门头沟就已经开始吸引品牌房企的注意。2013年12月18日，融创住总联合体在门头沟拿下当年总价地王时，楼面价为1.69万元/平方米。2015年11月18日，万科以46亿元拿下门头沟永定镇地块时，据中原地产测算其楼面价达到2.35万元/平方米；同日，绿城拿下的地块楼面价则高达3.32万元/平方米。不过，这一纪录在春节后不久即被刷新。2016年2月26日，中骏进入门头沟，拿下龙泉镇地块，楼面价已高达4.1万元/平方米，这一价格甚至高过了区域内不少在售的商品房。

　　“地价已经超过4万元/平方米，如果按照我们开发企业算账，房子得卖到8万元/平方米。”区域内一房地产开发商对记者表示。

　　而如果从地图上来看，门头沟新城区域、西长安街沿线已经形成了一个高端改善型项目集中区域。这一狭长地段上目前已经有电建金地华宸、绿城西山燕庐、万科翡翠长安等三个新项目在近期集中亮相。同时还有华润·西山墅、电建·泷悦长安等老项目依然在售。而把范围再扩大一些，还有京投·檀香府以及中骏在门头沟地王上打造的西山天璟项目。这一连串项目的出现，使得门头沟近期新房市场已基本被高端改善型项目所占领。

　　■ 细看产品

　　低密项目 同质竞争激烈 各使看家本领

　　多个改善型项目的入市让门头沟区域显得同质化产品“扎堆”。事实上，虽然这些项目中有的尚未公布其入市价格，不过无论是开发商还是代理机构人士从项目的拿地价格、定位和目前市场来分析，上述项目未来售价都将在5万元以上。

　　拿地成本较低的万科，前不久在这一地块上打造的项目翡翠长安亮相。作为万科今年下半年主推的高端改善型产品，翡翠长安同属万科的翡翠系，整个系列的总价均维持在600万元以上。而翡翠长安今年首推户型为140-165平方米的三至四居，据机构预测，其单价区间也将在5万元/平方米以上。不过，万科集团北京公司品牌部门有关负责人也表示，目前关于这一项目的最终户型和定价还没有最后确定。

　　理科生金地即将在门头沟推出自己的华系产品——电建金地华宸，一期平墅产品主力户型也是140平方米，预计单价也在5万元/平方米以上。作为华系产品的代表，金地在该项目上可谓倾尽心力，打造150余个细节，各项配置直逼别墅。项目运用美国WELL标准打造的健康体系，是华北区域第一个获得BREEM认证的住宅项目。在140平方米的户型中，采用了三套房、三卫生间的设计，这在目前的市场中也极其少见。目前，金地的院墅产品尚未推出，但从打造平墅的“功力”看，金地在这一区域已经做好“肉搏”的准备。

　　而六年后归来的绿城，在前不久举办的一场“绿城中国 大花飞燕”发布会上，隆重推出了其位于门头沟的“西山燕庐”项目，南燕归来，精雕细琢的绿城在产品上赋予人们很多期待，但目前，其只是透露出会引入园区的增值服务体系，包括健康医疗、文化教育、居家生活、社区金融以及智慧社区。其中，针对儿童的“海豚计划”以及针对老年人的“颐乐学堂”，都是在业界闻名的社区服务。

　　稍远处，潭柘寺镇的京投发展·檀香府和龙泉镇的中骏·西山天璟，其主力客群也大都锁定在600万-900万元这一范围之内。而就在两个月前，檀香府项目首期开盘，就创造了12.8亿的战绩，152套房源一抢而空。“先有潭柘寺、后有北京城”，檀香府主打北京文化牌，又结合了山与寺的自然条件，打造新中式的浅山别墅。

　　“都是品牌房企，同处门头沟区域，户型和价位接近，客群也没有很大差异，项目之间的暗自比拼和较劲是一定的。通过目前发布的产品可见端倪，各家似乎都拿出了看家本领。有竞争，对于购房者来讲，是获得附加值和性价比最大化的好机会，对于促进市场也是好事情，只有有压力，才能促使产品更新迭代，提供更优质的服务。对于区域来说，也是一个优化提升的好时机。”一位业内人士对此评价。

　　商住项目 供应减少 套型面积变大

　　在近两年来，门头沟的刚需产品在北京楼市版图中也占有着一席之地。此前由于门头沟规划中属于北京西部服务区，有不少商业用地出售。因此造成了门头沟目前的小户型产品绝大多数以商住供应为主。

　　比如，鸿坤·七星长安、远洋新天地、华远华中心、融创·西长安壹号以及华润·悦景湾等。这些项目总价多在100万-200万元/套之间，从2014年起陆续进入市场，承接了不少西部的刚需需求。不过，自去年以来，随着门头沟的土地供应渐渐以住宅用地为主，使得区域内的供应结构已经发生了改变。

　　今年6月份，就有媒体传出门头沟商住项目被暂停网签。不过后来澄清，此事系因个别项目违规使用民水民电而被叫停而产生的误传。不过，在整个门头沟区域内，对商业用地的限制正在趋严。有机构人士向记者透露，目前门头沟区内的商住项目要求户型必须大于150平方米方可入市。“这是在促使开发商将商业用地做商业类产品、公建用地做办公类产品。”在该人士看来，如此一来，门头沟区楼市原有的商住+别墅搭配的格局将逐渐向高端改善型住宅项目过渡。

　　本版采写/新京报记者 陈禹铭