北辰实业 地产国企“掉队生”

　　房企转型观察

　　在京城地产圈沉寂多时的北京北辰实业股份有限公司（以下简称“北辰实业”），近日因与金隅集团两大国企背景的人事变动以及陡增的业绩，吸引了业内视线。

　　此前，北辰实业在布局全国的同时，并未做强北京大本营。如今，在业内人士看来，其重回北京代价将较大，而轻重资产并行发展的策略也存在不确定性。

　　人事变动引发“合并”猜想

　　近日，金隅股份和北辰实业宣布了人事调换消息。李伟东辞任金隅股份执行董事、战略与投融资委员会委员及副总经理的职务，已获北辰实业执行董事候选人提名，并被聘任为北辰实业总经理；同时，曾劲辞去北辰实业执行董事、董事会提名委员会委员、战略委员会委员及总经理的职务，重新出任金隅股份总经理，并被提名为金隅股份执行董事候选人。另外，金隅股份姜德义也一同辞任总经理职务，只继续担任金隅股份董事长、执行董事以及董事会战略与投融资委员会主任职务。

　　对此，央视财经评论员薛建雄认为，北辰实业以酒店、商业运营和别墅开发销售为主，自2012年以来，这三类产品都出现供过于求、消费转型升级的问题。金隅以办公和住宅开发运营为主，这两类产品相对好些。曾劲以开发为专长，到金隅可发挥其优势。而北辰资产庞大，转型缓慢，调李伟东这种稳健型人才比较合适。

　　在人事调换的同时，业界还有传言称，北辰因运营能力不行，随时可能被金隅股份合并。

　　针对两大国企的人事变动及未来的发展、合并传言等，新京报记者先后致电金隅股份和北辰实业相关人士，但截至发稿时止，均未得到双方的回复。

　　业绩陡增，难掩“掉队”

　　在人事变动不久前，北辰实业就以陡增的业绩再次回到业内的视线中。

　　北辰实业7月7日发布公告，今年上半年，公司累计实现合同销售面积约69.5万平方米，同比上升261%；累计实现合同销售金额约93.3亿元，同比上升344%。在克而瑞研究中心发布的上半年中国房企销售TOP100榜单上，北辰实业再次进入百强行列，成交金额位列榜单第73名，成交面积位列榜单第77名。

　　此前有媒体报道，北辰实业方面表示，上半年良好的销售业绩得益于“低成本扩张”战略的实施。近两年，公司通过低成本扩张进入了武汉、杭州、成都、苏州、南京几大热点二线城市，各城市的落地项目通过快速运作，于今年上半年均进入了销售期。得益于上半年二线重点城市楼市显著回暖，公司实现了业绩的不俗表现。

　　不过，也有业内人士认为，北辰实业上半年业绩陡增与该公司项目相对少、基数值偏小有关。

　　据北辰实业的公告显示，2015年公司实现营业收入71.9亿元，同比增加15.3%；归属于上市公司股东的净利润6.12亿元，同比增加15.29%；2014年公司实现营业收入62.34亿元，同比增长13.24%；公司实现利润总额7.93亿元，同比减少14.89%。

　　事实上，在众多房企赶超500亿、千亿甚至2000亿的快车道上，北辰实业早就落在后面了。

　　全国布局的得与失

　　在亿翰智库上市房企研究中心主任张化东看来，2010-2014年期间北辰实业较为沉寂，战略也比较保守，实际上是错过了一线城市楼市的大发展周期。而其前几年战略保守，很大程度上是被曾经的“全国总价地王”长沙地块所拖累。

　　2007年开始，北辰实业选择全国性扩张之路，典型事件是其在长沙以92亿元的代价与北京城开联合拿下长沙三角洲地块，一举成为当年全国总价“地王”。拿地三年后，北京城开转让股份，北辰实业只好“独撑”。同时，在拿下该地块随后的三年里，北辰实业也未再进一块纯住宅用地。

　　在“大本营”北京市场上，北辰实业近十年的拿地屈指可数。最近一次拿地还是2014年，北辰实业与当代置业联合体斥资12.6亿元在顺义拿地。

　　不过，北辰实业公告中显示，截至2015年期末，公司房地产开发业务已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、苏州、南京、合肥、廊坊等9个城市；2015年实现新增土地储备12宗，总建筑面积约211万平方米，权益建筑面积约130万平方米。

　　大本营陷“边缘化”

　　而目前，北辰实业的矛盾在于，贡献较多营收及毛利率水平较高的北京地区，可售项目储备很少。公告显示，截至2015年底，北辰实业营业收入主要来自北京和长沙，两地营业收入分别为42亿元和30亿元，毛利率水平分别为55.32%和24.71%。北京项目中，北辰香麓实现合同金额8.3亿元（226套）；北辰红橡墅全年销售量占奥北区域同类项目总销售量近三成；当代北辰·悦MOMA693套自住房开盘当日售罄，合同金额为12.3亿元。

　　记者了解到，目前北京地区北辰实业在售项目也是屈指可数，主要是北辰红橡墅、北辰·墅院1900以及当代北辰MOMA VILLAGE。

　　反观同样起家于北京的首开、首创、城建、远洋，多年来也在实施“走出北京，布局全国”的发展策略，但它们从未放弃北京大本营的核心地位。相比之下，只有北辰实业在北京地区的发展较为缓慢。

　　在北辰实业2015年业绩发布会上，董事长贺江川表示，优质的二线城市是北辰实业的主要选择，主要以长三角城市为主。但一线城市也不会放弃，将继续高度关注，有合适机会还会去拿。贺江川说，2016年将力争实现签订合同金额（含车位）118亿元，拿地预算为60亿左右。

　　但在招商证券地产行业首席分析师赵可看来，由于一线城市拿地成本大幅上升，北辰实业现在要重新回归一线，成本太大。

　　押宝会展，造血求存

　　在地产主业进一步全国化扩张的同时，北辰实业也开始转型步伐。

　　贺江川在业绩会上坦言：“北辰跟一些大的央企、国企、民企相比，资本实力上是有很大差距的。当然我们不会放弃传统的业务，但是在做传统业务的同时，也要努力地开拓新型业务。采取重资产投资型业务以及轻资产服务型业务两条腿走路。”

　　贺江川所说的“轻资产业务”是指会展业、文化创意产业、健康养老产业、酒店业等业务。其中，北辰实业在会展业方面优势明显。2015年12月，北辰实业整合6家公司成立北辰会展集团，并构建“6+4+N”发展格局，由6家实体企业，4项新业务和未来将要开展的新业务组成。

　　在吉林省会展业协会副会长兼副秘书长李中闯看来，会展经济是个大产业，北辰实业拥有资源优势，目前在行业内已有一定话语权。

　　据悉，目前北辰会展集团主要做的还是中游业务，下一步计划要往上游（主、承办）发展。

　　不过，赵可认为，自持物业、会展业务是本辰实业的优势，只是受制于体制，此类业务估值不高。有关人士也认为，北辰实业能否实现轻重资产共同发展，仍存在不确定性。

　　观察者说

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：

　　上海和北京的一些地方国有房企，基本上都在退步，这与其在投资策略上较为“磨叽”有关。北京对国企的态度非常明确，即鼓励国企之间的合作，进而在棚户区改造、旧城改造及其他物业领域产生新的合作。这是国有房企后续发展的机会。

　　亿翰智库上市房企研究中心主任张化东：

　　从2014年开始，北辰实业的战略逐步调整过来，在土地市场上加大力度，拿了一些相对来说不错的土地，未来销售的放量是可持续的。在近期上市房企排名中，北辰实业的排名要比此前的情况好得多。

　　本版采写、摄影/新京报记者 张晓兰