建业地产：坚守中原的得与失

　　随着房地产市场的分化情况越来越明显，房企纷纷选择扎堆一、二线城市之际，“是否走出河南”、“三四线库存”等问题，摆在了建业地产面前。面对市场的变化，建业地产在继续坚守河南的同时，开始由重到轻，转身“新兴生活方式服务商”。不过，对建业地产而言，转型同样面临诸多考验。

　　郑州区域助力上半年业绩增长

　　近日，建业地产发布上半年业绩报告，截至2016年6月30日，集团合同销售金额为94.2亿元，同比增长58%，已完成今年合同销售目标的52%。

　　这其中，郑州市场对于销售上涨助益颇为明显。根据建业地产方面公布，上半年郑州市场每平方米平均销售价格为人民币8354元，同比增长69.5%。根据克而瑞郑州机构发布的《2016年上半年郑州主城区及大郑州销售排行榜》显示，建业集团以销售金额57.39亿元位居上半年郑州销售金额榜首。

　　不过，由于期内竣工的项目较少，建业地产营业额较2015年同期下降34.5%。另一方面公司毛利率由去年同期的27.9%回升至38.0%。

　　建业地产在业绩报告中将其原因归结为：自2015年上半年以来，建业地产实行加快去库存的策略，导致毛利率相比行业水平较低。但核心业务纯利约人民币4.17亿元，与2015年同期基本持平。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，受益于今年郑州为代表的一系列河南城市的上涨行情，建业地产今年的销售业绩增长明显。另外，价格上涨，也提高了其毛利率等指标，促使建业地产整体上改善了资金流动性。

　　不过，在央视财经评论员薛建雄看来，建业地产的业绩表现放到上半年行情和同行对比，表现不算亮眼。

　　三四线去化压力大

　　长期扎根河南，令建业地产的受益颇多。

　　2013年，胡葆森提出2014年建业地产要完成200亿元销售额，2016年要完成300亿元的计划，为冲刺目标，建业地产发展到了河南十八个地市，可谓下沉到河南的众多三四线城市。

　　然而，由于三四线城市陷入库存高企困境，建业地产近年来销售业绩表现较为平淡，建业地产“去库存”、“是否会走出河南”等问题，也始终受到外界关注。

　　据建业地产的公告显示，2015全年合同销售金额约人民币157亿元，与2014年合同销售金额155.58亿元相差无几，并未完成其年初设定的175亿元目标高度。而实际在2014年，建业地产也并未完成业绩目标。

　　在今年年初的业绩发布会上，建业地产首席执行官陈建业表示，建业地产今年的库存比去年同期仅下降了5%，主要在于三四线去化存在难度。对此公司已经做出降价促销等努力，缓解三四线城市的部分库存压力。

　　在严跃进看来，建业地产当务之急还需要积极走出去。与其定位于河南省地产商，还不如专注于中部区域，可往武汉、郑州、合肥、济南等区域布局。

　　在亿翰中国董事长陈啸天看来，房企全国化布局及不断创新的思路没有问题。但前提在于，管理要跟得上。建业地产的主战场在河南，河南区域整体均价不高，不像北京、上海、深圳等地，同样一个项目，价值要翻好几倍。在价值变现的角度，或单比投入产出的角度上看，在这样一个区域，做到千亿规模很难想象。

　　试水多元化、轻资产转型

　　伴随着房地产黄金十年的结束，对房地产企业来说，转型势在必然。面对行业大潮，建业地产也开始转型步伐。

　　2015年，建业地产开启新蓝海战略发布会，正式从房地产开发商到新型生活方式服务商的跨越。建业地产计划形成大建业生态圈，广泛涉及足球、商业综合体、酒店、文化旅游、生态农业、社区物业、家装等多个领域。而依托于多元化布局，建业地产将打造产业联盟、商家联盟、投资者联盟和合作平台，实现轻资产的转型。

　　在陈啸天等受访人士看来，诸如产业联盟之类的发展，一年之间很难看到效果。而文旅的方向没有问题，但行与不行，取决于企业的投入、资源整合和专业团队的建设这三大维度，这都会考验建业地产的执行力。

　　值得注意的是，近期建业地产在轻资产代建业务上动作不断，并将成为建业地产新的一大利润来源。就在不久前，建业地产宣布，其与海南宇华中东方置业有限公司订立房地产项目委托管理合同。根据合同，建业中国受托为后者于海南之法国维希小镇项目进行开发、经营及管理，而建业中国将收取品牌费及绩效提成作为回报。

　　此举意味着建业地产通过代建项目，首次走出河南、落子海南。不过，陈建业表示，“这个项目不代表我们自己投资的项目要走出去，实际上只是轻资产项目要走出去。”

　　在建业地产向新京报记者回复的资料内显示，在品牌输出轻资产运作层面，建业地产本年度内部目标是签订27个项目，争取能够完成30个，净利润能够达到上千万级。截至目前，建业地产已签约10个，有较强合作意向的项目超过50个。

　　不过，在薛建雄看来，开发商一贯甲方在上的风格与轻资产主动服务的特点有很大差异。开发商如果不独立两个团队操作，很容易让轻资产成为烧钱的团队，代建业务也是如此。因此，建业地产的转型能否成功还有待观察。

　　对于建业地产的转型机会，陈啸天建议，建业地产可以往轻资产、大数据、VR等角度靠拢。以大数据为例，比如在社会管理、政府采购服务、环境治理等方面，房企可以做大量输出服务。因此，建业地产可以跨出地产，向民生、政府管理、环境治理等输出服务方向转型。

　　观察者说

　　央视财经评论员 薛建雄

　　重资产高周转能力与轻资产高效能并行，才是企业成功稳健的双翼，类似新鸿基，这是房企转型较好的方向。如果能再控股一家文旅配合房产销售就更好。因为做商办服务，只适合人流密集区，但文旅做得好，可以创造人流密集区。

　　亿翰中国董事长 陈啸天

　　建业地产应该做个有一定性格、保持一定规模、在一个区域内借助地产区域化品牌深耕，并系统化地为城市提供综合、配套资源等服务的企业，包括环境治理、政府社会管理、社区等城市型服务。覆盖面比较广，进行区块的经营，而非单项的产业经营。这也是偏轻资产化的转型方向。

　　本版采写/新京报记者 张晓兰