万科为何130亿收购黑石旗下的印力集团？

　　就在万科股权争夺战拉锯14个月之时，万科在8月21日公布了一笔近130亿元的收购计划，收购标的为商业地产企业印力集团。

　　虽然万科此前已经披露了引入深圳地铁集团的重组方案，但外界普遍认为该方案在两大股东宝能、华润双双持反对意见的背景下，或已难以实施。

　　而此次被收购的资产印力集团，其身上曾经拥有的华润背景，加之与万科管理层关系密切的黑石集团将因交易获得大量现金，让这起交易引来诸多猜测。业内分析人士称，万科管理层或已在为自己准备“退路”。

　　39亿元换得印力多数权益

　　8月21日，万科在深交所、港交所同时披露了2016年上半年业绩报告，同时，万科H股还披露了收购黑石集团名下商业地产公司的公告。

　　收购公告称，万科将通过成立投资基金，以128.7亿元收购黑石集团名下的商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。黑石集团联营公司所管理的基金持有印力集团及MWREF大多数股权。

　　投资基金组成包括万科子公司Vanke SPV全资持有的有限合伙人I、持有50%权益的有限合伙人II以及持有40%权益的普通合伙人，该基金已经于7月15日成立。万科根据有限合伙协议拟出资5.83亿美元(约人民币38.89亿元)。收购由投资基金全资附属公司Vanke Rainbow具体执行。

　　近130亿元资金收购印力集团，对万科来说并非难事。半年报显示，截至报告期末，万科持有货币资金718.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。

　　拥有如此高的现金储备，在收购印力中，万科却选择了寻求银行的财务支持。除万科出资部分外，剩余收购资金，由招商银行提供财务支持。收购公告称，万科与招商银行同意就有关投资总额达人民币90亿元的投资事项进行合作。

　　根据投资基金的出资框架，在这项总额达到128.7亿元的大宗收购中，万科仅出资38.89亿，便获得了合资基金62.07%的权益。

　　被指为管理层退出“铺路”

　　“万科收购印力，进而搭建一个新平台，或成为此类收购的目的。持续加码持股商业地产公司股权，可以理解为万科在做积极转型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时表示。

　　万科执行副总裁、首席运营官张旭8月22日在万科中期业绩推介会上表示，打造一个为客户提供更好服务的商业运营平台，是万科十年战略的重要组成部分，也是万科转型的重要组成部分，收购印力集团正是基于这方面考虑。

　　但万科收购印力集团详细信息一经披露，让外界猜测的万科管理层阻击宝能的“B计划”浮出水面。此前万科已经披露拟收购深圳地铁集团资产，引入深圳地铁集团为第一大股东的重组预案。

　　市场传闻的万科“B计划”，源于曾有人向港交所发出举报信。今年7月上旬，有匿名人士向港交所递交“爆料信”，称由万科总裁郁亮及执行副总裁张旭主导的万科管理层，正谋求透过收购黑石集团资产，以保王石等人的控制权。

　　“爆料信”称有关的资产分别是印力集团和MWREF公司。收购价约为130亿元人民币，其中90亿人民币美其名为招商银行的股本投资，但实质是向招商银行借贷，万科会承担35亿元人民币，其余的5亿元人民币则由绿景中国地产主席黄敬舒支付。

　　上述匿名信中的信息，与万科8月21日公告内容高度吻合。写“爆料信”的匿名人士怀疑万科“某些管理高层正在并购一个新的平台，令他们即使被辞退，亦可以继续以同一组人运作”。更有媒体报道，黑石集团将把出售印力集团获得的资金用于收购万科股份，以提高万科管理层在股权之争中的话语权。

　　对此，张旭表示，媒体报道所谓黑石收购万科股权或是参与增发，这些事情绝对没有的。收购印力不存在给管理层准备退路或出走平台的说法。

　　但业内对此存在不同看法。严跃进认为，收购印力除了万科业务转型考量外，更多的是巩固万科管理层的地位。“此类投资，将使得万科的业务更加复杂，或能够构成其他投资者持股万科的新成本或压力。”

　　依靠沃尔玛起家的印力

　　被收购的印力集团，身份也颇为特殊。资料显示，印力集团前身是深国投商用置业有限公司，曾是深圳国资企业深圳国际信托投资有限公司（现更名华润深国投）下属企业。

　　印力集团的发展，与零售业巨头沃尔玛密不可分。

　　1995年，深国投与沃尔玛成立合资公司。2003年深国投商置设立，按照“订单商业地产”开发模式，为沃尔玛在国内开发建设购物广场。凭借与沃尔玛的合作，2004年至2006年短短3年间，深国投商置拿下60多个项目。

　　时至今日，已更名为印力集团的深国投商置仍和沃尔玛有着密切关联。新京报记者8月23日来到位于深圳福田区的深国投广场，沃尔玛中国总部办公地址正位于深国投广场写字楼内。深国投广场所处地段较为繁华，即使是下午1点，前来购物、就餐的顾客仍络绎不绝。

　　8月24日，新京报记者又来到惠州新一城（现已更名为印象汇），该项目地处惠州市市中心核心地段，其中两层为沃尔玛超市，其余楼层包括餐饮、购物、娱乐等。当地人士表示，虽然商场规模在惠州当地并不算太大，但因地处市中心繁华地段，人气一直很旺。

　　除了深国投广场、惠州新一城，在珠三角、长三角等地区，还遍布着多个由印力集团开发运营的商业地产项目。印力集团官网显示，该集团目前在国内拥有30多个商业购物中心项目，产品线包括综合体“印力中心”，购物中心系列“印象城”、“印象里”、“印象汇”、“新一城”。

　　2008年国际金融危机中，合作伙伴陷入资金危机，并相继对深国投商置撤资，深国投商置的发展陷入危机，旗下多个项目被转让，股权也频繁更迭。

　　华润曾低价甩卖印力股权

　　第一个掌控深国投商置的，正是此次万科股权之争中的另一主角华润。2006年华润集团以17.4亿元收购深国投商置母公司深国投，间接控股深国投商置。2009年，华润获得深国投商置3个董事席位，成为实质控制深国投商置的股东。

　　2012年，华润又以9.56亿元价格，将其持有的深国投商置50%股权挂牌出售，深圳市龙柏宏易资本集团旗下的龙柏商置基金接手。

　　以不到20亿元的估值出售深国投商置，华润可谓低价甩卖。印力集团2014年度总结报告数据显示，截止到2014年底，印力集团洽谈并购项目60个，其中2014年完成项目并购9个，合计物业总价值超过1000亿元。

　　对此严跃进分析认为，华润卖掉深国投商置，也许是从投资组合多元化的角度出发的。华润旗下拥有华润城、华润万家等零售体系，同属商业地产的深国投商置俨如“鸡肋”。

　　龙柏商置基金也没持有深国投商置太久。2013年11月，黑石成为其战略投资者，购入深国投商置40%的股权。2015年2月，在完全卸下国资背景后，深国投商置更名为印力集团，并一度谋划赴港上市。

　　“从目前印力的商业地产项目来看，并没有非常出众的地方。这也可以让万科花费不高的代价就拿下。更重要的是，这也有利于黑石顺利实现资产变现，利好后续的投资。甚至不排除后续黑石会投资持股万科等，此类策略或都在万科管理层的掌控之中。”严跃进认为。

　　□新京报记者 李春平 深圳、惠州报道

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