老盘出新品，还能涨多少？

　　暗访记

　　楼市躁动的当下，购房正在成为一个全民性话题。开发商借机推出各式各样的产品，购房者也在琳琅满目的市场寻寻觅觅，挑选适合自己的那一款房源。然而各类产品的看似卖点多多，究竟哪些是客户真正需要的，哪些又是画蛇添足的鸡肋？为了弄清这一问题，记者将随同购房者一同走访若干北京楼盘，尝试着用这些个体们的购房故事，拼凑出如今市场背景之下，人们对于这一产品的真正需求。就在本周，记者和大学退休教授徐女士一起来到天润·玖锡一探究竟。

　　■ 购房者背景：

　　无论房地产市场如何躁动，人们买房时所关注的点往往不会有大的变化。在项目售楼处内，除了医院、商场、学校、地铁等配套之外，购房者和销售人员提到最多的关键词就是价格、位置和升值潜力了。

　　作为一名即将退休的大学教师，徐女士一直生活在海淀，由于此前已经在北京东北郊购买了一处房子给老人居住，所以才考虑北苑区域，想将日后的生活重心调整到北部。此次选择天润玖锡，也是在当下市场上行的环境下，希望能往上“够一够”，选择一处能大幅提升生活品质，同时也有充分升值空间的居所。而均价8万元/平方米的价格，如果选择心仪的140平米三居，则需要她卖掉目前的两套房，并且再贷一部分款，所以徐女士的整个看房过程也非常谨慎、细心。

　　■ 专家释疑

　　上涨空间有限不如二手房实际

　　徐女士：实际上在来看这一个项目之前，我也去看过了西二环、西四环、门头沟甚至固安的房子，看的房子档次比较杂，商住、大平层还有洋房都有，但是无论看哪一个房子，最看重的除了地段就是价格，实际上看重地段的原因也是在于好的地段能够带来更好的升值潜力。总有人说买房子自己住不需要考虑那么多投资方面的回报，但我们也不是有钱人，每一次买房都是为了给自己带来一个更好的生活。因此，就算自己住也要考虑到以后换房的时候能不能升值，能不能进一步提高自己的生活质量。

　　亚豪机构市场总监郭毅：

　　不考虑升值上限的问题，玖锡项目从目前的8万售价涨到10万，涨幅才10%，而且还要考虑二手房折旧和回报周期的问题，如果两年后涨到10万，意味着加上税的话年化收益率只有3%到4%，跟买理财差不多，而理财产品是不需要背负还款压力的。因此建议还不如在周边小区买一套二手房更加合算。

　　亮点

　　价格涨速快，空间设计合理

　　天润·玖锡为2010年入市的天润·福熙大道推出的新一期产品，但价格与当年已是天壤之别。

　　在项目售楼处内，贴着几张尚未被撤下的销控表，徐女士注意到其中大多数房源的成交价格在5万元/平方米上下。只不过销售人员随后即表示，那已经是2013年的销售表了，如今这一项目的销售均价是8万元/平方米。

　　“这周边的项目卖多少钱？最近涨了多少钱？以后再开盘卖多少钱？”一进入售楼处，徐女士的问题无一不是围绕着项目的价格和升值潜力提出的。她向记者坦言，而之所以关心房子的升值潜力，主要是考虑到资产保值的问题。

　　而在这一临近望京的区域，这一价格是要高于周边项目。据链家网统计数据显示，天润·福熙大道近90天内成交9套房源，其项目目前均价为6.5万元/平方米，环比上月上涨4.19%。而项目销售更是很肯定的表示，这一项目日后将突破10万+。

　　可在徐女士看来，自己所纠结的矛盾焦点在于，这一区域8万元左右的单价是否已经触及到了市场的顶端。如今的市场虽然热度居高不下，但如此大额的投资，如果不能以未来的高预期作为支撑，依然跑不过通胀，依然是赔钱。

　　由于项目是精装交房，徐女士也在销售人员的陪同下参观了由大师设计的255平米户型的样板间。该项目的样板间是请著名设计师王大君操刀设计的，对于购房者徐女士来说，最满意的有两点， 第一，空间设计相对比较科学，卧室南向，并且两个主卧还带有独立卫生间和衣帽间，具有较强的私密性。站在客厅，根本感觉不到房子有250多平方米，而两个卧室则别有洞天，显得比较低调。第二，较大的收纳空间，能够解决很多实际问题。我就看上了他们入户门旁的储物柜，这些储物空间能够解决家里面很多的物品存放问题。”

　　槽点

　　奢华与舒适，对物业存疑

　　王大君的设计也是天润玖锡对外宣传的一大噱头——“一城正源，玖锡倾集团八年之力，一脉古今，融贯中西，于西方法式宫苑之后，越级建树东方墅居典范，筑基中国建筑史上的极致盛名，成为亚奥乃至京城家族世代钟鼎长青的唯一见证。”

　　不过显然，开发商说辞中的著名设计师、新风系统、抑或是干挂石材的外立面，对于徐女士来说远远没有想象中的吸引力。

　　“我没有看过这位设计师的作品，也不太了解他在这一个行业中的地位，就只能从样板间的设计来看，是不是适合我的生活习惯。”

　　精装修虽然省事，但玖锡目前的精装修风格同她所喜欢的风格完全不符。“买毛坯房子，装修起来麻烦。但是买精装修的房子，装修风格不合自己的意，住起来很别扭。”徐女士表示，自己比较倾向于将家里铺设木地板，更加温馨惬意，而非用大理石铺就的奢华装饰，“那种更像是酒店，而缺少家的舒适随意。”

　　但是由于项目并没有拆分精装修出售的打算，因此如果想要买房，就得为自己并不喜欢的装修买单。

　　此外，徐女士从朋友处了解到，天润福熙大道的业主此时正在进行维权。原因是开发商为了销售“矮层花园洋房”，把绿地建起高墙圈成洋房私家花园。

　　据业主在微信公众号上发布的信息显示，业主向朝阳区规划局申请信息公开，朝阳区规划局回复查遍该楼盘所有规划图只发现外围墙一面墙的规划审批，小区内部并无任何围墙报了规划。

　　“买房时开发商称绿化率达到50%，高绿化率曾是一大卖点。现“高层公寓”已经有一千多户业主入住近3年。“矮层花园洋房”迟迟未交工，正在销售。开发商为了销售，公然把一半绿地建起高墙，圈成私家花园，让我们业主非常愤怒。”有业主表示。

　　而这一消息也让想要买房的徐女士态度有些迟疑。事实上，玖锡的物业费并不算便宜。3.3元/平米，750元的地库月租让徐女士觉得有些忐忑。高昂的物业成本如果换不来相应的服务，那么无疑会让这个楼盘的吸引力打一个折扣。

　　本版采写、摄影/新京报记者 陈禹铭